住展房屋網 (2012-04-18)
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.隨著對陸客觀光效應的高度期待，台灣興起各式各樣旅店模式，觀光局列管的星級飯店規範嚴格、不易申請，於是漸漸出現游走法律的「黑房」。所謂「黑房」，指的是未經政府登記核准的客房出租行為。
說是「黑房」是有點嚴重了，反正檯面下的都可以稱做是黑，這種日租房最大的優點就是廉價，對使用者說，有時只要是訂得到住宿、又便宜，那管他是否合法。而不合法最大的風險，在於沒有旅館應有的消防灑水設備、逃生路線圖，走道上也只有簡單的滅火器，潛藏公安危機。
無事則已，一旦出事，恐怕當地建管單位都脫不了責任，違法行為未能加以清查，任憑業者罔顧公安大賺黑心錢之類的譴責，而且，這些潛藏在大樓中的日租房，其實也不是宜蘭礁溪才有，之前高雄金典大樓也有類似的日租房，不但管理不易，容易成為治安死角。
對經營業者而言，當然是看準陸/台客自由行的商機，才會進行投資，而且這種投資金額可大可小，不像投資整棟星級旅館，一出手都要好幾個億，資金門檻高，才會有投資者無視於合法性問題，前仆後繼投入市場。
但其實市場也是有類似產品，只是經營管理模式不同，像是台北車站知名建案「京站」，就是把部分樓層集中經營為商務套房，亦是提供飯店式服務；一般民眾購買的套房，則由不同動線出入，降低相互干擾，況且集中管理也較能維護公共安全的品質，像這樣就是好案例。
其實台北市也不少有這種類似「包租買回」的套房投資案，對投資者來說其實還不錯，有人幫你做管理，你只要負責繳房貸和收租金，十分輕鬆；但是問題在於包租的時間有多久，一般建商提供的包租買回方案都有時效，時效過後的管理就會出現問題，包括雇用哪家管理公司等等，回歸到管委會時，簡單的問題就會變得很複雜而難處理了。
住展房屋網建議，要購買這種投資共同出租型的套房或類似產品，都要很注意，一來是適法性的問題，二來是長期管理的權屬等等，都是影響出租的關鍵，不要只看投資報酬率高，就一股腦衝進去購買，要做中長期投資、就要思考中長期可能會發生的問題，才能將投資風險降到最低。
邊緣礁溪日租黑房猖獗！自北宜高速公路開通，加上開放陸客觀光，宜蘭礁溪溫泉觀光區翻紅，今年更獲全台「十大觀光小城」殊榮，假日吸引大批遊客，出現一房難求現象。《蘋果》調查發現，有業者在住宅大樓經營日租「黑房」，在網路上打著樓中樓、景觀溫泉套房噱頭應市，粗估逾兩百間，由於租金比飯店便宜，深受旅客歡迎。
據觀光局資料，宜蘭縣礁溪鄉合法旅館、民宿約兩百間，共提供房間約兩千八百間，宜蘭縣礁溪鄉鄉長黃太平說，成為「十大觀光小城」後，住房率增加了近三成。
宜蘭縣旅館商業同業公會理事長孫顏美也表示，日租「黑房」氾濫，每天都在增加，呼籲主管單位加強輔導，或考慮讓「黑房」合法，「大家公平競爭，把礁溪這塊旅遊大餅做大。」
兩棟樓有200房出租
讀者向《蘋果》爆料，指礁溪鄉信義路的「山那邊溫泉社區」，兩棟共四百五十一間套房中，就有近半數，約兩百間日租「黑房」，附早餐日租從兩千八百至五千元，更可享用大樓頂樓裸湯、游泳池、健身房等公設。
記者實地採訪，見許多遊客提著行李進出「山那邊」大樓，而一旁看似餐廳、咖啡廳的店面，就是日租黑房的接待櫃檯。從業者口中得知，目前有十五家業者經營日租「黑房」。
礁溪鄉信義路「山那邊溫泉社區」，其中A、B兩棟400多戶就有近半數經營日租「黑房」。
內部消防設備簡陋
《蘋果》最後入住最受部落客好評的「泉鄉雅舍」，記者發現接待處並無懸掛任何旅館業、民宿專用標識，記者入住「樓中樓套房」，一晚要價三千一百元，裝潢雅致，還有景觀溫泉浴室，毛巾、衛浴用品也一應俱全，但日租「黑房」卻沒有旅館應有的消防灑水設備、逃生路線圖，走道上也只有簡單的滅火器，潛藏公安危機。
對此，「泉鄉雅舍」謝小姐說，「當初因相信建商指可作出租之用才投資，哪知法令不允許。」她希望政府輔導合法經營。而「艾瑪朵拉的家」李小姐也表示，「我們能申請的都已向政府申請，也開立發票，希望政府能將日租業合法化。」山那邊社區管理委員會總幹事陳立展說，確有住戶經營民宿，待開委員大會時再討論。
宜蘭縣政府工商旅遊處觀光行銷科科長李長珊表示，已掌握日租「黑房」問題，將積極輔導業者轉型，違者可處九萬元以上、四十五萬元以下罰鍰。而宜蘭縣政府消保官周錫福呼籲，日租「黑房」的消防設備比合法旅館簡陋，民眾應避免消費。
礁溪出租報酬率高
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，雪隧通車後，當地房價已從每坪十四萬漲到三十萬以上，「台北房價較高，套房出租投資報酬率約百分之一左右。」她表示，「礁溪套房若以十坪套房售價三百萬元計算，一個月僅出租十天就有三萬，一年更高達三十六萬，依房價差異，礁溪的投資報酬率是台北的五至十二倍！」
新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw
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