或許不久的未來，台北市的房東10就會有8個是大陸人
隨著台灣開放陸客自由行及陸資入台和相關不動產投資法令的鬆綁，陸資入台置產已經蠢蠢欲動。台灣房地產為何會吸引大陸民眾的眼球？大陸投資客又將如何購置台灣樓市呢？
大陸遊客來台自由行後，也開始對台灣房地產產生興趣。
香港為亞洲金融中心，大陸民眾相中當地方便進行商務，因此購屋需求加溫。
《發現》記者 方佩佩
猶記得20年前，多是台灣人去中國大陸買房；如今，隨著兩岸政策上的開放，赴台買房的大陸民眾也越來越多。
大陸萬通集團董事長馮侖曾表示，過去，來台投資不動產對大陸民眾而言只是“傳說”，但近年來則是已經到了“夢醒時分”，看到真實的存在，已有許多人對台灣房地產投資“蠢蠢欲動”。
大陸民眾前進港台置產
根據仲介業者指出，台灣近年來因為自由行所帶來的大陸遊客人數增加，在自由行之後，大陸民眾對台灣漸漸熟悉，也開始對台灣房地產產生興趣，希望台灣能夠像香港一樣，開放大陸人士購屋；加上香港政府在2012年底，為了避免國外熱錢湧入，炒作香港房市，便制定了“外籍人士”購屋，需要課徵15%印花稅的規定，也就是實施俗稱的“外地人稅”，因此讓更多大陸人士想轉進台灣看屋，在今年2013年農曆年前後，港商與大陸人士即紛紛組團來台參觀豪宅，台商回台看屋量也向上攀升。
香港房產商認為，台灣不動產價格較低，加上政府政策陸續開放，可望讓豪宅市場有很大的發展，甚至看好有兩至三成的漲幅空間。
而依香港經驗來看，2004年1月1日大陸實施《內地與香港建立更緊密經貿關係的安排》(簡稱CEPA政策)後，對香港經濟產生莫大的影響。CEPA政策後香港樓市大漲，直至1997年香港房地產崩盤，至今只有豪宅回到當年的水平。雖然大陸政策尚未開放大陸民眾到港置產，但有些大陸民眾透過持有第三國家護照，赴港買房地產、甚至炒樓，仍是以炫耀財居多，也使得香港房地產自1997年回歸後，產生另一波大漲。換言之，這也是香港豪宅市場能夠衝高的原因。
仲介業者表示， 2003年香港開放陸客自由行後，大陸民眾約兩三年後才開始在香港購屋，主要是香港為亞洲金融中心，大陸民眾相中金融中心方便進行商務，在2003年到2006年購屋需求加溫。但大陸民眾來台購屋限制多，加上地理因素，預估購屋交易規模比香港小；，且台灣和大陸畢竟有一水之隔，有地理上的距離，預估大陸民眾來台購屋量不會像香港規模那麼龐大，再加上法令限制，購屋的時間點也會跟著遞延。
現在不少港商或大陸人士預期，台灣逐漸擴大開放大陸民眾來台自由行，房市也可望以“香港模式”向上攀升，因此對台灣房地產充滿興趣。
此外，在大陸限購令、限外令、三套房和三套房以上貸款停貸的聲浪中，讓越來越多的投資者將目光投向了香港、台灣和境外。去境外買房、去港澳台買房的理念在大陸投資客心中悄然扎根。且由於地緣優勢，台灣最早映入福建尤其是廈門投資者的眼簾。
台灣修正法規有利大陸民眾客購屋
雖然台灣內政部早在2002年8月8日就發佈了“大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法”，但該辦法起初卻有太多限制，包括審查和申請程序繁瑣、必須提供資金來源證明、無法獲得銀行貸款、大陸人士來台不易、一年僅能居住一個月等，尤其是該辦法的第十八條第二款：“大陸地區人民經許可進入台灣地區之停留期間，自入境翌日起不得逾十日，必要時得申請延期一次，期間不得逾十日；每年總停留期間不得逾一個月。”更是阻卻大陸民眾來台購屋的意願。
2009年6月23日，“大陸地區人民在台灣取得設定或轉移不動產物權許可辦法”修訂(附件一)，進一步放寬大陸居民在台購置房產的限制。台灣住商不動產竹圍店副理朱宏德表示，陸資法人在台購買房地產之規定，比照台灣人相關規定辦理；而大陸居民購買不動產之規定，包括購買人身分有所限制，不得為黨政軍要員；首次購屋者的貸款成數，以擔保品監價五成為上限；每年來台總停留期間從一個月放寬為四個月，每次停留期限及次數則不設限。目前開放陸資來台買房主要就是受“大陸人民在台灣地區取得設定或轉移不動產物許可辦法”的“五四三條款”規定，包括“房貸最高五成、每年只能來台居住四個月、三年內不得轉售”，主要是政府不希望大陸人士來台大量購屋造成房地產市場價、量大幅波動，。但由於規定較嚴，仍令大陸人士卻步。此外，可購買的標的物也有所限制，例如“土地法”第十七條規定的各種土地，如林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地，都是“不予許可”的。如果有陸商想買位於台灣總統官邸旁的知名豪宅“一品苑”，想要和周杰倫當鄰居，台灣內政部很可能就不會許可。
MOU可節省來台購屋匯兌損失
陸資來台買房喊得容易，做起來卻很難，不僅購買總量有管制上限，每件案子都要經過台灣經濟部審查，同時要遵循海基會、海協會要求的公開原則，即公布購屋者的姓名等資料，這兩道查核手續曠日費時，加上陸資持有一般住宅有三年內不得移轉之規定，大幅削弱陸資至台買房意願。雖然陸資購買商辦沒有三年內不得移轉的限制，但對陸資而言，兩道審核關卡依然限制重重，況且政治上不確定因素係最大風險，大部份赴台投資的陸企寧願以租代買。即使未來陸資想巨額投資台灣房產，仍會面臨總量管制，投資資金在浩瀚市場上僅如九牛一毛。
擔憂“三年內不得移轉”之規定的陸客李先生對《發現》表示：“三年不算短，變數也較多，尤其國際金融貨幣目前環境不穩定，台灣的時局更存在許多變化，若我手頭資金流動出了問題，這個限制將造成十分嚴重的後果。而且若是如果沒有‘三年內不得移轉’的限制，一旦察覺房產下滑，還可以馬上拋售，但現在要等到三年後，風險恐怕太大。”
因此，目前大陸民眾雖對台灣房市有興趣，但由於仍受限於相關法規問題而大部分停留在“賞屋”階段，除非政府進一步放寬限制，才有可能出現大陸民眾資金大量投入台灣房市的情況。
不過，隨著2010年兩岸簽署《海峽兩岸經濟合作架構協議》（ECFA）和陸客來台“自由行”的施行，大陸居民赴台購房加急速升溫，實際成交加速增長。據當時媒體報導，有數個“買房團”曾至台灣評估，甚至有包機前來考察者。而隨兩岸關係改善，“海峽兩岸貨幣清算合作備忘錄”（MOU）已於2012年10月底生效，未來兩岸交易，不必透過美元轉換，換匯成本更低，開創兩岸貨幣全新里程碑。對有意跨海購屋的民眾來說，最大的利多是節省匯兌損失。然而，大多數專家均認為，兩岸貨幣清算建立後，對一般住宅影響較小，反而是對台灣商用不動產積極點火，加上兩岸經濟合作架構協議（ECFA）後續服務、貨品貿易協議效應下，進一步加速陸企來台投資，預料可對房市產生影響。
陸客多藉自由行來台購屋
大陸民眾來台灣不僅愛逛台北101、故宮、日月潭等知名景點，台灣“房市”也是大陸民眾相當喜愛的景點之一！在2011年6月28日自由行政策實施後，大陸民眾組團來台看屋人數明顯增多，業界更有傳聞，有大陸富商搭乘自家小飛機來台，指名要看目前台北市最大，坪數341坪，總價逾新台幣十億元以上的目前市售最大豪宅。
已經到台灣考察三次的福建商人于女士在台北、高雄購置了幾處店鋪後，還希望等政策逐步放開時購買住宅項目。
“自由行之後，大陸遊客會成倍增長，旅遊景區的店鋪租金看漲，商業地產升值潛力巨大。而台灣各大城市的商業地產價位不高，住宅這部分，台灣目前對大陸居民赴台的時限還有要求，即便買了住宅項目，每年在台灣至多只能停留四個月。但相信今後，政策會更加寬鬆，我們或許也可以把家安置在台灣。”陳女士說。
台灣媒體曾報導，溫州人赴台看的樓盤以豪宅為主，尤其是信義計畫區的頂級豪宅是必到之處；而台北市仁愛路上第一豪宅“帝寶”，甚至有會講溫州方言的人引導參觀。
事實上，台灣地產業瞄準大陸市場，還與近年來台灣本地市場的長期低迷不無關係。從1990年到2002年這段時間，台灣的房地產被島內民眾戲稱為“房地慘”。因為在這段時間裡，絕大多數房地產項目都呈現價格不斷下跌與滯銷的狀況。
然而，“在兩岸經濟互動發展不斷加強的大背景下，台灣地區的樓市也孕育著不小的潛力。”台灣遠雄集團董事長趙藤雄認為，台灣過去對大陸的政策相當保守，這是壓抑房地產價格的主要因素之一。
據統計，從1997年以來，全球各地房地產價格紛紛上漲，美國平均上漲了85%、法國上漲100%、澳大利亞上漲112%，而台灣地區的上漲幅度只有15%左右。因此，當近來傳出大陸觀光客到台灣遊覽並對台灣房地產顯露投資興趣時，台灣許多房地產業者都很興奮，認為台灣房地產“漲聲響起”的機會終於要來了。
比起香港、上海等地，台灣地區目前房價水準並不高，比如在房價最高的台北市，目前價格水準在20000元/平方米左右，但台灣人均GDP卻已達約1.6萬美元，是上海的兩倍多。台灣房地產市場的投資回報率並不比大陸高，拿什麽來吸引陸資眼球呢？
相對較低的利率和商用物業的巨大升值潛力是吸引大陸業者的關鍵。
而台灣高素質的人文環境和居住品質以及開放的投資環境也構成了台灣樓市的賣點。
有意來台置產的王女士對《發現》表示：“台灣的自然環境和人文風俗與我們相近，在台北、高雄等城市，市政配套和文化氛圍更勝一籌，置業台灣也未嘗不可。而且在大陸置業，只能享受70年的使用權，但台灣房地產具有永久產權，可以世代相傳。”
建商為陸企組成賞屋團
此外，大陸民眾來台自由行擁有便捷的赴台途徑，意外吸引不少人準備組成購房團，準備赴台看房及置產。
許多大陸有錢人打算赴台置產，但過去赴台灣看房並不方便，開放自由行後，不需商務擔保或邀請名義才能即可赴台，較過去方便得多；加上台灣永久的土地政策，對大陸民眾也相當具吸引力。建商表示，2010年政策放寬來台購屋限制，惟由於市場的氛圍尚未形成，目前大陸民眾真正來台購屋的數量少之又少；不過，廠商也多期待，在陸客自由行上路後，可望漸漸對大陸人士來台購屋產生誘因，一旦有陸企法人或大陸人士在台灣的指標豪宅案出手，就有機會讓大陸民眾來台購屋的氣氛更成熟。
“我非常看好投資台灣地產，其升值潛力大，而且投資的商業環境也比較好。” 王女士說。
事實上，台灣有足夠的條件可以吸引沿海城市廈門、上海、天津，及東三省的瀋陽、大連、爾濱等有錢人來台購屋，尤其是東三省一到冬天冰天雪地，反觀台灣緯度較低、氣候宜人、語言又相通，因此成為大陸有錢人海外長住（long stay）或冬天的避寒勝地。
過去大陸團來台灣，看了看滿足好奇心，就不會想再來，但現在開放陸客自由行後，很多人自由地到處跑、到處看，還寫了微博傳出去，讓很多人對台灣產生非常好的觀感，藉著陸客自由行，台灣的穩定、法治、富足生活已讓大陸民眾想來台置產。
台灣《旺報》2012年的民意調查，“台灣當局是否應該開放大陸人士來台灣買房”，有68%的人覺得台灣政府應嚴格把關，以免炒高房價；但也有12%的人覺得開放陸資來台買房，有助活絡經濟，帶動成長。
台灣仲介業者有“門道”
自2011年6月28日陸客來台自由行正式上路以來，不僅台灣房地產商將“大陸人士赴台買房”視為一大利多，也不斷有大陸看房團赴台看房。那麼，目前這個市場實際情況究竟如何？
陸商所青睞的是以收益型房地產項目為主，目前大陸民眾到台灣買房子最快的方法，就是借用台灣人名義和通過在第三地設公司到台灣買房。這是由於大陸民眾買台房還存有諸多限制所導致的，例如買房申請核查時間太長，買房必須取得三年後才可移轉等，台灣的仲介業者已經針對這些限制形成一套成熟的“機制”。
根據台灣“大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法”規定，大陸人士購屋須由台灣“內政部”、“陸委會”、“國防部”、“國安局”聯合逐案審查，過程繁複耗時。“個人申請審批程式最少也要數個月，能否通過還拿不準。由於必須經過個案審查，前後大約需花費三四個月，買家根本等不了這麼長時間。
加上大陸人士一年僅能來台居住四個月、購買的房地產三年內不能移轉、向銀行貸款額度不得超過房屋總價五成限制，造成大陸人士在台置產不易。
曾經有大陸人士因為打算買第二套房，遭到台灣內政部駁回。事實上，當前有實力、想到台灣買房的，仍以高端商人為主，真正買房為了自住的並沒有那麼多。
於是，與台商早年到大陸“借名投資”開公司如出一轍，借台灣人的名義、到第三地註冊公司成為了陸商到台灣購房的“通道”。其實大陸企業一直以來就有透過在第三地註冊外資公司到台灣買房子的做法，個人同樣可以成立公司；至於“借名”，“肯定是要以信任得過的台灣人名義買”。”
另外，據台灣房仲業者統計，台灣房仲業紛紛在中國展店約600間，可望作為大陸人士諮詢來台購屋的窗口。，目前開放自由行的大陸試點城市有北京、上海、廈門、成都、天津、重慶、南京、杭州、廣州、濟南、西安、福州、深圳等13個城市，。其中上海人士對台灣房市的詢問度最高，如對台灣房地產有興趣的大陸民眾，除了到中國實體店面詢問外，還會直接到台灣房仲官網搜索物件，甚至直接留言詢問。自從陸客自由行上路以來，多家房仲業者，已陸續接待大陸人士在台看屋。
陸客購屋多喜好豪宅
有能力在海外置產的大陸人士大都是有錢的企業主，他們首選的海外置產區域仍是以一級城市首都、直轄市為主，而且在台置產還帶有炫耀財的味道，其中有人指定要看101大樓附近的商辦，住宅則鎖定總價新台幣5000萬元以上的豪宅。豪宅則聚落信義計畫區、大直、台中七期重劃區、陽明山等建案。據房仲業者調查發現，陸資偏愛的樓房，要在市中心、夠熱鬧，以商用不動產為主；而在未來兩岸政策開放的條件下，有將七成的浙商有興趣投資台灣房地產，其中以買地開發的34%占比最高，其次則是辦公大樓22%、豪宅19%以及店面17%，而若以投資目的來看，賺取差價為主要誘因，所占比例達44%，其餘依序是出租收益占27%、商務使用17%、自用11%和其他1%。
根據台灣內政部統計，2002年開放陸資來台購置房地產至2012年底止，全台總交易量共90件，總交易額約13.4億元。（表1）有趣的是，陸資來台購屋，最青睞地區不是台北巿，排名第一的是台中巿達17件，其次是高雄巿16件，第三名是擁有國際機場的桃園縣，約13件。
此外，據房仲業者表示，從交易的情況來看，大陸民眾來台想買的大多都是觀光度假物業，和一般民生住屋有區別，台灣人實在不需要擔心會影響房價的飆漲。大陸民眾對台灣度假性的物業比較心動，包括度假、觀光飯店是重點；第二個吸引大陸民眾的產品，則是金門，這種過去未被關注，但又有大規模開發的區域；第三個才是台北市的商辦。
總之，大陸民眾來台灣買小房的居多，因為台灣氣候宜人，適合生活，他們買房大都以方便來台灣度假為目的。”
在台灣，買房已經成為了很多台灣人規避貨幣通貨膨脹風險的一種方式。但大陸民眾的目的不同，在台灣買房所獲得的不僅僅是房子，還有永久產權，這也是吸引他們來台購置房產的重要原因之一。
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