千禧世代加入購屋行列，已讓美國租屋市場遭遇寒流，這也不禁讓投資者懷疑租屋市場的多頭榮景將結束！
■Homeownership has risen to its highest levels since 2014, causing analystis and investors to wonder the rental market's good times are ending.
在過去，儘管美國經濟呈現擴張，但由於上百萬民眾沒有財力或意願購屋，導致租屋需求有增無減。包租公、包租婆更握有調漲房租的生殺大權。如今該情況卻因千禧世代開始成家立業，而有了新的變化。
出生於1981年之後的千禧世代，目前是美國購屋族的首要族群。Marcus & Millichap不動產服務公司分析師張約翰（譯音）表示，千禧世代大多晚婚，也使買房時間向後拖延。他預期千禧世代結婚率將在未來5年達到高峰，屆時他們在美國房市需求上還會扮演更重要的角色。
自用住宅率 大幅攀升
在愈來愈多千禧世代晉升為有殼蝸牛後，也進而帶動美國住宅自有率大幅攀升。根據美國人口普查局統計顯示，今年第3季全美住宅自有率已上揚至63.9％，不但高出第2季的63.7％與1年前的63.5％，並締造2014年以來的最高紀錄。不過還是低於10年前美國房市泡沫顛峰的69％。
住宅自有率升高，租屋市場首當其衝受到影響。千禧世代開始買房，加上投機客買下公寓大樓與獨棟房屋做為出租之用，美國租屋市場如今卻面臨供過於求窘境，也使分析師與投資者開始質疑，美國租房市場的好日子是否即將畫下句點。
在全美22州、擁有5萬多戶獨棟房屋的American Homes 4 Rent公司日前發布第3季財報，結果營收表現令人失望。接下來分析師將密切關注另外兩家性質類似的公司，分別為Invitation Homes與Starwood Waypoint Homes的上季業績。
在美國擺脫2007至2009年經濟衰退而進入復甦後，上市住宅不動產公司的表現一向突出，也推漲股價一路走高。根據美國不動產投資信託協會統計，2014年住宅不動產公司股價暴漲4成，超越涵蓋範圍較廣的不動產投資信託市場的28％漲幅；2015年兩者漲幅則各為17.1％與2.8％。不過今年截至9月底，兩者已拉近至6.9％與6％。
許多分析師指出，住宅自用率增加對租房市場帶來的陣痛，美國房產出租公司將比大城市的豪宅承租人還要先感受到。他們解釋原因有二，首先是專門提供租房的公司多在價格較低與非市區的市場擁有這些不動產。其次是這些公司的房客通常傾向獨棟房屋的生活型態，因此也很可能成為購屋族的一員。
不過現今美國住宅自用率仍低於65％的平均水準，讓投資者尚未有棄船而去的打算。American Homes 4 Rent公司發言人表示，「我們相信美國房市庫存依然不足，加上租屋趨勢依然強勁，也為獨棟房屋出租市場描繪美好的未來。」
拉抬需求策略 成效不佳
然而除了美國民眾購屋增加，營建公司不斷興建房屋，也令租屋市場的頹勢更為雪上加霜。美國人口普查局指出，今年9月正在興建的住宅戶數經季節調整後為59.6萬戶，是過去長期平均水準30萬戶的近兩倍。
在許多地區，完成建案的營建公司祭出不少誘因，例如一或兩個月免房租等來刺激民眾租房的意願。但碰到就業機會成長減緩與房屋供給增加等兩大利空因素阻撓，導致這些拉抬租屋需求的策略成效並不佳。
(工商時報)
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