買屋抵稅需知
當大家買新屋，在做房屋地產交易時的費用，能否在報稅時抵稅？要決定能否抵稅，原來是要視乎有關費用屬於那些類別。而房屋地產交易時的費用可分為四大類。
第一類是貸款利息Point及物業稅，這些費用可放在Schedule A表格上抵稅。
第二類是房屋交易有關的費用，如Title、產權保險、律師費、產權登記費等，這些費用雖然不能在報稅時用來抵稅，但可以附加在房屋成本上，將來出售房屋時，可減低資金增值(Capital Gain)。
第三類費用是與申請房屋貸款有關的費用，如物業估值費、信用報告費、貸款手續費、銀行或貸款公司的審核費(Underwriting)、行政費 (Administration Fee)、文件費(Doucment Fee)等。這些與貸款有關的收費是不能抵稅，也不能加在房屋成本上，即在稅務上毫無作用。
最後一類費用是火險、地震保險、頭款低於兩成的私人房貸保險(PMI)，同樣不能抵稅及附加在房屋成本上。
賣自住房屋免稅額
一九九七年五月之後，出售自住房屋稅務優惠大增，只要在賣屋前五年內，擁有產權並作為「主要居所」(PRIMARY HOME) 起碼兩年，每個業主即可享用25萬元「資金增值免稅額」。
不必同期
兩年產權擁有期與自住期，不必同期，也不必連續。
例如，某君租一房屋自住，三年後屋主將房子賣給某君，他馬上將房子租出，兩年後賣出，亦符合免稅條例。
另例，某君自住一年後，將房子租出三年，之後又收回自住一年，其後再將房子出售，由於前後共自住兩年，故此符合免稅條例。
不必五年
一個常見的誤會，是必須擁有物業產權五年後賣出，才可享免稅優惠。其實，只要擁有兩年即可，五年期只是在賣出後計算產權和自住的時期而已。此外，賣出時不必自住，當時是出租也沒有問題。
不論種類
幾乎任何類型房屋，都可享受免稅優惠，包括﹕一家庭房屋(Single Family Home)、共有公寓(Condo)、連棟房屋(Townhouse)、活動房子(Mobile Home)、合作公寓(Co-op)，甚至船上住所(Houseboat)也可以。
計算合作公寓的「資金增值」，是按購買公寓合作社股份的成本為準。
不限夫婦
共同擁有房子，只要每一個業主都符合自住條例，每個業主都享有二十五萬元免稅額。業主不限夫婦，假如房子有四個業主，四個人都曾自住兩年，賣出房子時共有一百萬元「資金增值免稅額」。每個業主的資金增值按產權比率計算。
不需申報
符合免稅條例，在報稅表上完全不用申報。但有會計師建議，即使不用繳稅，也應在Schedule D報稅表上申報，因為申報後即開始三年「追索期」(Statute Of Limitation)，過了三年國稅局通常不會再查閱。
不限國內
該稅務條例，不限於在美國的房子，國外房子也適用。移民家庭在海外的自住居所，只要在移民美國後的三年內賣出，亦符合稅務條例，因為賣屋前五年內曾自住兩年，但超過三年仍不出售，將來資金增值便要付美國稅。
不限自住
從前，假如自住房屋的一部分，作為「家庭辦公室」，該部分費用（包括折舊）亦曾算作商業成本，在報稅表上用於減抵生意收入，則賣屋時這部分的資金增值不當作自住，故不能享受免稅優惠；二零零二年底，國稅局修改稅例，讓在自住房屋以內作「家庭辦公室」或那部分，在計算免稅金額時可將全部資金增值免稅，即不必為屬於「家庭辦公室」或那部份資金增值付稅。
同樣，將自住房內一部分租出，賣屋時也不影響整個資金增值免稅。但是，要享用這個優惠，「家庭辦公室」或出租的那部分，地點必須在房子內，不得與房子本身分開。
不必兩年
該稅例規定，每人只能每兩年享用一次二十五萬元免稅額，可是，有好幾種例外情況，讓業主即使未符合兩年擁有權和自住時間，也可有部分免稅優惠。這個特別優惠，使一些業主在享用免稅優惠後的兩年內，可再次享用部分免稅。
要符合部分免稅條件，賣屋的主要理由需包括以下任何一項：
改變工作地點（新工作地點在五十哩以外）；
因健康理由搬遷（需醫生證明）；
或「不可預見之情況」，包括家人去世、失業（需符合領取失業金資格）、因工作或生意情況改變而影響支付基本生活費用的能力、離婚或分居、雙胞胎誕生。
可與1031交換稅務優惠同時使用
這個是國稅局最新(零五年一月)的宣佈，簡述如下﹕
假如業主起初使用樓宇作為自住，之後變為出租，只要在賣出之前五年內，有起碼兩年是自住，都可以享用每人二十五萬資金增值免稅金額。換句話說，即使賣屋時該房子是出租，也不會影響這個資金增值免稅優惠。
可是，假如資金增值超過免稅金額，超出的那部份便要繳納資金增值稅了，但由於該房子是出租物業，可以利用稅例第1031條作交換，那便可以將本來要付稅的資金增值延稅。
本來，使用1031條款作交換，整個資金增值都歸到新的物業主，將來還是要付稅，只不過是暫時延稅。但最近國稅局發出了一個稅務程序REVENUE PROCEDURE ，容許二十五萬資金增值免稅與1031交換延稅優惠同時使用。
舉個例，一間屋成本價是十萬元，現今市值上升到五十萬，唯一的業主在過去五年內自住了兩年，最近三年是用作出租，如今如果賣出，四十萬資金增值有十五萬要付增值稅。可是，假如業主交換另一個出租物業，便只需要將十五萬成本轉移到新物業，而不是四十萬，因為可以利用二十五萬免稅額去免除部份增值。
稅例第1031 條 ─ 免稅交換入息樓宇
賣出入息樓宇所賺了的「資本增值」(CAPITAL GAIN) ，一定要在當年交稅（聯邦稅為20%，另加州稅，曾折舊的金額稅率為25%)。如要延稅，則必須用稅例第1031 條作免稅（其實是延稅）交換，將原來物業的資本增值和折舊，轉到新交換的入息樓宇上。
使用1031交換條例，必須十分謹慎，最好是有這方面經驗的會計師和地產經紀幫助。此外，不論是作「同時交換」(SIMULTANEOUS EXCHANGE) ，或作較常用的「延遲交換」(DELAYED EXCHANGE) ，通常都需要僱用一個「被認可的中間人」。「被認可的中間人」英文叫做QUALIFIED INTERMEDIARY，這類公司也叫做「促成人」(FACILITATOR) 或「幫助人」(ACCOMODATOR) ，它是一個獨立 (即與投資者沒有關系) 的機構，有些「中間人」是專門幫忙投資者作免稅交換的獨立公司，有些則是「產權公司」(TITLE COMPANY) 屬下的附屬公司
1031 稅例主要條款
1. 需要以「同類」(LIKE-KIND) 物業作交換。但「同類」的定義很廣闊，只要是賺取租金入息的物業便可。故此，柏文公寓可以換貨倉，空地可以換單一住宅，辦公大樓可換柏文公寓.....。在美國以外的物業不能作交換。
2. 需要換相等或更高市值的物業，而且淨值應全部放入新交換的物業上，即不能減少抵押貸款，否則有部份會成為「靴子」(BOOT) ，需要付資本增值稅。
3. 需要按45/180 天條例，下面再作解釋。
4. 需要由交易開始便申明為1031交換，而整個新舊物業交易過程都按交換）不是買賣）來進行。
5. 需要避免「相等收取」(CONSTRUCTIVE RECEIPT) 情況，即交換者不能有機會取得交易的款項，故必須由一個「被認可的中間人」代辦。
45/180天條例
1031條例裏面，有兩個時期十分重要。第一個是「訂明期」(IDENTIFICATION PERIOD) ，乃由原來物業交易完成開始的四十五天。第二個是交換期(EXCHANGE PERIOD)，是由原來物業交易完成開始的一百八十天。這兩個日期十分嚴格，遲一天都會導致交換失敗，而失去延稅優惠。
請注意﹕一百八十天條例其實是「一百八十天或報稅限期兩者之間較早的日期」，所以在接近年終作1031 交換，有可能由原來物業交易完成開始，至明年四月十五日之間沒有一百八十天，在這個情況下，應該向稅局申請延期報稅。
訂明 (IDENTIFICATION) 注意要點
不論原來物業數目多少，在訂明期內，交換人必須按以下三個條例中的任何一項，以書面訂明交換物業﹕
1. 三個物業條例﹕不論訂明物業之總值，訂明不超過三個物業。或
2. 兩倍價值條例﹕不論訂明物業之數目，訂明不超過原來物業價值兩倍的物業。或
3. 百分之九十五條例﹕不論訂明物業之數目，將來真正交換物業的價值不少於訂明物業價值總和的百分之九十五。
訂明物業時，必須清楚地以書面在訂明期內通知「被認可的中間人」。
「中間人」提供的服務，可以全部用電話、傳真和郵件進行，故在三藩市地區以外的人，也可以用以上的中間人。他們收費一般分為兩種，一種是幾百元費用加上Escrow 帳戶內的利息由中間人公司收取；另一種是比較高的費用（大約一千元以上），但交換人可得到Escrow 帳戶內的利息。收費詳情應向中間人公司查詢。
「倒轉交轉」(REVERSE EXCHANGE)
通常做1031交換，都是先將本身物業交換出去，然後按上述45/180天日期的規則，去交換另一個物業。但是，在有些情況下，可能會先將新的物業交換進來，然後才將本身物業交換出去，這個情況叫做「倒轉交換」(REVERSE EXCHANGE) 。在二零零年十月二日，國稅局頒報了REVENUE OCEDURE 2000-37，正式承認「倒轉交換」的合法性。
REVENUE PROCEDURE 2000-37內，規定要合法地進行「倒轉交換」，必須符合兩個要求﹕
1. 納稅人必須簽定一個「合資格的交換安排」文件(QUALIFIED EXCHANGE ACCOMODATION AR RAN GEMENT或簡稱為"QEAA") ；
2. 納稅人必須聘用一個「交換產權持有人」(EXCHANGE ACCOMODATION TITLEHOLDER 或簡稱為"EAT")
QEAA 是什麼安排？
要符合QEAA安排的需要，必須按以下做法﹕
1. 該物業要用「交換產權持有人」("EAT") 名義擁有。
2. 納稅人需要有真正的交換意圖。
3. 納稅人與EAT在EAT擁有產權五天內，被此定立書面QEAA文件協議。
4. 交換出去的物業必須在四十五天內被指定。
5. 整個交換必須在EAT擁有產權後一百八十天內完成。
由於倒轉交換相當復雜，請務必與專業人事商議。
進行1031交換之後如何報稅？
雖然1031交換為業主拖延資金增值稅(CAPITAL GAIN TAX)，但在開始進行1031交換的報稅年度，亦即是原來物業完成交換的那年，用8814報稅表格申報。假如在報稅限期（四月十五日）之前，仍未能完成新物業交換，便應該使用4868報稅表申請延期）請參考上面「45/180天條例」一段)。
除了8814表格外， 亦有可能要填4797 表格和SCHEDULE D。請與閣下會計師商議。
租出部份房屋稅例
有些讀者將自住房子的一部份租出去，在稅例上有幾件事需要注意。
首先，收到的租金是需要報稅的，與一般租金收入相同，即是要報在Schedule E報表。但與這個出租部份的費用，包括﹕水電、地稅、折舊等費用，都可以放入Schedule E 去扣除租金收入。
但稅例上容許您繼續將全部房屋貸款利息放入Schedule A 扣稅，與未租出去的時候一樣，但要符合三個條件。
第一，租客是用來自住。
第二，出租的地方是屬於您房屋的一部份，而不是與房子本身分開。
第三，租客數目不超過兩個，同住的租客當是一個。
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