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【文、圖/企研室】去年影響房市的兩大政策因素，一是上半年的奢侈稅，二是下半年的實價登錄及課稅；無可否認地，其實都是衝著高房價現象而來。因此購屋大眾最關注焦點之一，就是今年購屋該買哪裡？各區房價將有怎樣的變動？

不管對建商、代銷或消費者來說，房價都是非常重要的元素及趨勢指標；因為這攸關建案能否順利售出，也和消費者背負近半生的房貸壓力有極大影響。

而自九八年中起，台灣房市吹起資金行情，房價快速、大幅上漲結果造成民怨高張，於是隔年初官方推出奢侈稅，想藉此使房市降溫、讓房價回到合理水準；而雖說該稅的確使交易量下滑，但價格卻未出現明確下修。接著，去年底通過地政三法修正案，預計半年後實施實價登錄，希望藉由資訊透明化，抑制持續高漲的房價。

以上種種發展，使得今年度的房價變動狀況，比起往年，尤其格外引人關注。那麼，今年度各區房價，將會出現怎樣的變動？就住展雜誌企研室觀察分析，具備發展題材的區域，來年房價仍有相當支撐，甚至還有一波漲勢，一些相對低價區域，未來也還有跟漲、補漲之空間；不過少部分需求不足或供給量過大區域，則可能會出現價格適度修正的情況。

根據內政部上月最新公佈的全台住宅供需數據，現階段台北市還短缺七萬多戶；部份學者對此數據不表認同，認為當中有不少是虛戶。

單純拿所謂住宅存量和設籍家戶數相比，確實太過簡化；不過基於取得名校學籍等因素，設籍台北市者當中，的確不少是無居住事實的，大選前也一定有一些為支持特定候選人而遷籍者。但撇開高房價，無論從工作機會、薪資水準或整體機能，台北市還是有相當明顯的優勢，故即便暫時無法負擔，轉為租賃者也不少，而這仍代表潛在購屋需求。故就需求面來說，台北市一直具備穩定基本盤。

再從土地供給持續短缺、都市更新成效持續不彰之因素推估。基於成本考量，台北市新推案價格，未來仍很難出現明顯修正，甚至不少地區之行情，還是有機會繼續挺進。基於全台最優質地段之強者恆強原則，從供需面來看，台北市房價實有相當支撐力。

不過近幾年因資金行情，北市房價狂飆，置產目的已高於單純自用，這會是一項潛在隱憂；當然，只要未來經濟面不要出現重大狀況或問題，資產階級拋售手中房地產的機率甚低。

例如來年大安、信義等區，還有新豪宅案續開區域新高價格，而這些區域已是公認的最頂級地段，只要這些富豪們手頭仍寬裕、政經穩定，這些豪宅區的房價至少會持續撐住。其中，信義區更因為信義計畫區內將有新天價豪宅出列，因此還是可能出現近三成漲幅；其他精華區也因類似理由，可能出現五到二十％的漲勢。

內湖、南港情況則較特殊。根據本刊去年底掌握資料，一干表定大案，原本都預計開出區域天價，這是評估兩區漲幅還有平均一成的因素。不過這些大案進場時程已一延再延，現在又碰上歐債問題遲遲未解，未來是否能順利賣出高價，還要看當時經濟狀況，及地段、產品規劃是否能獲得特定客戶認同而定。

陸續通車或定案的新捷運，仍是未來新北市重要房市題材。(圖為新莊線迴龍站周邊)

內政部住宅供需資料顯示台北市住宅短缺，新北市則完全相反，是呈現供過於求的狀況。而有趣的是，『政大未來事件交易所』去年底演算執行之結果，新北市未來房價卻是比台北市有撐。或許，必須細分各區探討，比較恰當；畢竟新北市幅員廣大，各區發展也本有落差。

基於捷運建設持續到位、成形，交通更加便捷，具備捷運通車題材的區域，未來房價有撐、甚至上漲的機率仍高；這主要有三重、新莊市區及下新莊(新莊線)，預估將還有五到二十％的漲幅可期。前兩年熱區新莊副都心及頭前重劃區，則因為投資比例偏高等因素，未來將存在一定程度的修正壓力。

同樣基於政策打壓及歐債波及等因素，前年開始，林口新市鎮的房價跳漲現象，也在去年下半年退燒，成交行情未再往上提升。然基於待售量體和可開發土地仍不少，該區來年價格下修的機會仍稍大。北端的淡海新市鎮，先後有輕軌捷運及淡北平面道路題材浮現，不過同樣由於未來潛在供給量仍大，因此行情將呈持平狀態。

五股及土城，則算來年較特殊的區塊；前者是該區最新推案重鎮洲子洋重劃區，後者則是工業區活化開發。

五股洲子洋自辦重劃區，早在一年多前，就傳出不少建商前進購地、準備推案，不過後來卻打住。目前區內推案，表訂進場時間都將拖到今年第一季後。而根據本刊了解，當時由於市場景氣處在高點，加上隔壁新莊正夯，基於比價效應，因此這些業者的購地成本都不低，折算下來，開價都將來到三字頭。

因此按正常狀況，五股房價將因此出現明顯漲勢，和目前行情相比，漲幅將高達三成；不過實際行情會漲到什麼程度，則還要看整體經濟面，及鄰近的新莊兩大重劃區行情變化而定，這是本刊評估該區漲幅落差稍大之原因。

土城這邊，則和成本關聯比較不大，因為只是土地變更活化；因此，主要還是基於跟漲比價效應，未來該區開價水平肯定上漲，而行情部分支撐之最後關鍵，則仍在於能否引進足夠的多金區外客，因為逾三字頭房價，早已超出區域客認同範圍之外。

近兩年大台北房價狂漲，最大的受益者肯定是桃園地區，特別是北桃園。就以南崁為例，原本一度被搶走台北客，但後來林口價格跳漲，故重新迎到台北嬌客南下購屋，近一年房價因此上揚到每坪二十萬上下之區域新高水準。

估計未來只要大勢不變，南崁房價還大有可為；畢竟即便林口房價未來修正，也不可能回到過去水準，這等於使得南崁持續存在吸引台北客的相對低價優勢。尤其就本刊掌握資料，來年上南崁還將有不少高單價案伺機進場，因此估計漲幅最高可能達二十五％。

再看桃縣兩大都會區桃園、中壢市，一方面是該縣首善城市、內需穩定，而且發展也逐步到位，桃市有中正藝文特區，中壢則有高鐵特定區及捷運藍線，因此這幾年房價漲幅也相當明顯，甚至出現區內推擠跟漲現象，帶動周邊八德、龍岡等區房價上漲。

整體來看，桃園全縣大致仍屬內需型市場，投資炒作風氣沒有大台北這樣興盛，因此未來房價基本上還是持平小漲的格局。不過近年遭政府打壓，不少北部炒樓團轉移陣地到高鐵桃園車站特定區，因此該區未來變數較大。如果區域發展能持續成型，甚至官方擘畫藍圖能實踐，則該區還大有可為；反之，則由於投資比例始終偏高，近年尤有甚者，因此價格支撐點有可能產生變化。

由於近兩年供給擴張太快，來年竹北房價可能面臨修正壓力。

過去兩年供給暴量，為全台之冠的新竹地區，去年接連受到公告現值調高，歐美需求降低，導致電子業又開始放無薪假等因素影響，買氣下滑程度屬北台灣最明顯者。不過根據觀察，儘管去年底傳出竹北有個案價格下修，但還未發展至全面，新竹市重案區關埔截至去年底為止，房價也還撐住未下修。

如果目前趨勢不變，基於今年上半年全球經濟仍不看好的因素，當地房市消費大大仰賴的竹科新貴，購買力及意願恢復機率仍不高，因此有可能出現更大範圍的修正狀況。同樣道理，跟著兩大都會區上漲的外圍市鎮，在更拉不到竹科人的狀況下，光靠內需之下，房價也可能會出現些微修正的局面。

除少數區域或個案外，基隆及宜蘭基本上也屬內需型市場，因此只要內部不出現太大變化，來年房價波動仍將有限。基隆安樂、暖暖區等，幾個曾出現主攻台北客推案的區域，房價漲跌則視大台北房價走勢而定；如大台北房價續漲，持續產生推擠，則這些區域的行情也會跟著拉高。同樣情況，也可延伸用在礁溪。

至於宜蘭溪南地區，評估價格修正，其實要算是回到原本水準；主要是這一、兩年宜蘭羅東兩大都會區，因為土地成本墊高，加上較能吸引外地(台北)客，故房價上漲，然外圍區域無等同條件，只是單純跟漲，因此來年在經濟狀況如不樂觀之下，由於區域客認知價格並沒有跟上，因此修正回到原本水準的機會不低。

綜合以上，台北市首善之區市中心區，房價還是處於下修難的狀態，但近年跟漲明顯的郊區地帶，來年則變數較大，需視更多外部因素而定。同樣原則也可解釋，新北市未來持平或下修的，仍是外圍二、三線區為主。桃園大致持平、溫和上漲，基隆宜蘭平盤，新竹則因供給擴張問題，來年修正壓力稍大。

整體來說，下一頁(跨頁)的各區房價趨勢色塊圖，主要是以去年為止，本刊所掌握預定推案之開價資料為準，進行行情評估；然屆時實際變化如何，外部之政治、經濟因素，仍將扮演極重要角色。

新政府上任後的房市政策及兩岸關係變化是其一，而如果歐債問題持續歹戲拖棚，則全球經濟無一倖免，時間拖得愈久，本地房價面臨修正壓力的範圍肯定將會愈來愈廣，甚至可能包含最難跌的台北市中心。

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