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隨著經濟的快速發展和生活水準的日益提高，走出國門的人越來越多。現在，就有不少目光超前的房地產投資者已經將眼光瞄準了海外市場。不過，由於缺乏相應的管道和資訊，很多投資者對於海外投資只能是可望而不可及。人們最關心的還是如何在澳洲置業投資。

　　三大因素吸引中國投資者

　　最近幾年，亞洲地區的投資者在澳洲地產市場相當活躍，其中又以來自中國大陸的投資者增長最為明顯。為什麼他們樂於將投資方向選在澳洲呢？據澳洲置地市場總監段晏坤說，一言以蔽之，是因為澳洲房地產市場的投資風險相對較小，而回報又相當不俗。這主要有三個方面的原因：

　　首先，澳洲是一個政治經濟都非常穩定的國家，有相當完善的民主政治和社會管理體系。人均擁有的自然資源在全球首屈一指，經濟發達。自從第一世界大戰之後，澳洲就遠離戰亂，是南太平洋一塊和平的綠洲。

　　其次,澳洲是一個多元文化國家,移民來自全球200多個國家和地區。為了維持人口的增長和經濟發展的需求，近幾十年澳洲從未停止過接收來自世界各地的移民，年人口增長率約1.3％。由於有源源不斷的人口補充，促使各主要城市尤其是悉尼市區不斷膨脹向外擴張，這也就是悉尼地產物業格外受投資者和物業發展商青睞的原因。

　　第三，澳洲有完整的法規保障消費者權益，尤其在物業市場行業規範與管理都相當完善，因此，在澳洲購置物業的風險比起很多亞洲國家和地區都要小得多。而樓盤出現“爛尾”的機會幾乎是零。

　　投資前，確定物業升值潛質很重要

　　海外的買家投資在澳洲物業市場的回報實現主要來自三個方面，即利用匯率變動實現收益、出租租金收益回報和樓價增值。

　　從宏觀上說，在澳洲投資的風險相對其他國家而言是相當低的。這主要得益於澳洲社會政治穩定、相關的法制健全、確認保護私有財產。經過多年的完善澳洲形成了一套完整的法規體系保障消費者權益，尤其在物業市場行業規範與管理都相當完善。

　　如果從個案出發，在澳洲投資可能的風險有：不可抗拒的天災或意外，以及所投資物業所處在的地點選得不好，結果升值慢或空置率高,影響回報。專家提醒購房者，在決定入市時，確定所看中的物業是否具備升值潛質則很重要。並且，花一筆房屋物業的保險費是值得的。

　　此外，購房者在澳洲置業，要留意物業是否獲得外資審理局(Foreign Investment Review Board，以下簡稱FIRB）的批准。FIRB規定“外國人只准購買新落成的住宅物業”，用意是希望外來資金能刺激新屋供應量，而非搶購現有物業。

　　據瞭解，在澳洲，樓盤的品質問題是受到政府有關部門監管的，因此購買物業顧客的利益是有保障的。假如萬一購入有隱患的樓盤，根據澳洲的法例在該物業落成後７年內，凡有品質問題都可以追究建造商的責任，承建商必須做出補救或賠償。為了保障海外買家的權益，專家的忠告是：委託律師審核物業買賣合同，辦理查樓收樓等買賣交易手續；透過律師信託帳戶或者受政府監管的物業代理信託帳戶付款。▲

　　■澳洲概況

　　澳洲氣候溫和，海岸線連綿不絕，因此總是給人陽光充沛、碧水藍天的印象。這些都是吸引遊人前來觀光遊玩的特色。宜人的氣候，加上慷慨的稅務優惠和日趨完善的航空交通網絡，令不少海外地產投資者都希望在其陽光普照的沿海地區置業。

　　澳洲的海岸線長達3000公里，其龍頭城市悉尼，擁有景色壯觀的海港和連綿數裏的滑浪沙灘。可以說，悉尼是亞洲投資者最鍾情的地方，但是也是全澳洲生活指數最高的城市。

　　■域外傳真

　　今年一季度澳洲房價普遍下降　海景別墅市場仍有利可圖

　　根據統計數位，自1965至2003年，澳洲房價基本是向上走的。雖然悉尼的房價在過去近40年一路攀升，大致平均每7年就翻一番，但隨著人均收入的提升，房價仍在工薪階層能力負擔之內。

　　需要投資者注意的是，澳洲澳中房地產協會網站公佈的資訊表明，澳洲延續已久的房地產市場熱，從去年第四季度開始呈現冷卻的跡象，目前正處於調整時期。澳洲銀行系統2004年5月份的資料表明，2004年第一季度，澳洲全國範圍內房屋價格普遍下降，這是澳洲繼10年前經濟衰退之後的首次全國範圍內房價下降。

　　根據澳洲房地產監察組織統計，中等房地產價格下降的幅度為：悉尼12.9%，墨爾本7.5%，布里斯班1%。更有資料指出，在未來6年內，考慮通貨膨脹因素，澳洲首府城市已經建成的房屋價格，將會有大約30%的跌幅。

　　綜合來看，這次的房價格下降的主要原因有三：第一是中央銀行對利率的提升。 2003年11月，澳洲中央銀行宣佈基本利率上漲0.25%，表示政府對房地產市場過熱以及澳幣堅挺的情況做出了相應的調控。此外，各家銀行對於房屋貸款額度的審核也更加嚴格。利率進一步上調的可能性，使許多投資者對於購房持保守與觀望的態度。第二是新南威爾士州對房地產投資者的新政策。2004年新南威爾士州出臺的新的稅收制度，對出售投資用房者新徵收出售價格2.25%的房屋出售印花稅，使得許多的投資者收手或者轉向投資。第三是過速增長的房價對需求市場的阻礙。在過去的10年裏，高速增長的房價在2003年達到高峰，許多投資者以及首次購房者“望房興歎”。

　　業內人士認為，這次澳洲房地產的“退潮”，雖然可能給許多投資者帶來痛苦，但也為新的房地產開發和投資帶來契機。首先，澳洲房屋供應量過量的問題並不嚴重。例如在新南威爾士州和維多利亞省，新房屋（除去市區的公寓樓之外）的供應量仍然處於供不應求的狀況。其次，海景別墅開發市場仍有利可圖。主要原因是可供開發的土地資源有限。而且不論對澳洲人還是海外人士來說，澳洲的海景與海灘是休閒與度假的天堂是一個毋庸置疑的觀念。投資或開發高品質的海景別墅仍是投資和開發商大有潛力的市場。再次，澳洲經濟仍然處於上升階段，人民的購買力並未減弱。大批新移民的湧入更成為澳洲房地產購買市場的生力軍。

　　■ 投資顧問：投資澳洲房產，手續怎麼辦？

　　對於海外投資者，由於還牽涉跨區域操作，所以一般都不會冒險自行入市購買。通常的程式是當買家選好樓盤之後，經過律師安排買樓相關的手續。買家的委託律師有責任向發展商或業主的律師索取售樓的合約並審核該出售物業的相關檔是否齊全，並向客人解釋條款的含意，然後按客人的意願與對方律師協商對其中某些條款比如付款辦法的安排做出修訂,從而形成一份買賣雙方都接受的合同。

　　一般情況下，買家簽訂合約之後須先付10%房款作為首期訂金，其餘的90%在對方律師通知交房時起，一周內付清。作為購房首期的訂金不是直接支付給售樓的業主，而是匯入買家律師或者代理商受政府有關部門監管的信託銀行戶口內，期間可獲取相應的利息。收樓時，由發展商聘請有執照的合格測量師根據合同規定的標準驗收，出具完工證明；市政廳有關部門再驗收並出具合格證書；如果驗收不合格可終止合約，律師會退還前期所支付的10%訂金以及銀行利息。

　　置業澳洲，能否以及怎樣申請按揭？

　　如果投資者有需要，可與金融界專業人士面晤洽談貸款問題。視顧客的實際情況和需要，貸款額可達樓價的65%至80%。

　　通常，只要買家提供足夠的證明檔，就可以為買家開設一個澳洲銀行的帳戶。買家可以將供樓的款項期匯入該帳戶，所收入的房屋租金以及可支付供款都可以通過該帳戶處理。購置物業之後，澳洲置地也可以為客人提供樓盤管理服務。如果買家貸款低於房價的60%，以目前澳洲利率計算，大致租金收入已經足以支付貨款的利息。

　　在澳洲購房有助於辦理移民嗎？

　　僅在澳洲買房並不能成為該當事人移民申請被批准的充分必要理由。很多仲介公司為了吸引客戶而打出“買房產就能移民”的幌子，但事實上，購房並不能保證移民成功。而且，澳洲移民局沒有要求(商業)移民申請者在申請之前必須購買澳洲物業。

　　不過，如果申請人巳經決定以技術移民或商業投資移民等理由申請移民澳洲，則申請人在澳洲持有物業會成為一項強有力的證據支持其所提出的申請。從另一個方面看，在澳資產是證明自己與澳洲有社會或商業聯繫的一個重要證據。從這個角度上講在澳洲置業應當有一定積極作用。

澳洲房地產市場運作簡介

一、房地產開發企業與開發專案

在 澳洲，房地產開發企業只要具備相應的註冊資金，到政府部門申請執照，登記後即可成立。 澳洲政府沒有規定房地產開發企業必須具有資質，但是嚴格規定了規劃設計師、建築師、行銷策劃師、房地產仲介人員必須具有政府頒發的資質證書才能執業。大型房地產開發企業，從業人員中有設計師、建築師、行銷專家和市場研究人員，但多數企業僅有幾個財務專家，每建一棟住宅請設計師設計，找建築師徵求意見，提出施工方案，委託建築師雇工人施工，完全是一種合同關係。

 澳洲的土地分為國有和私有兩種，任何企業和個人都可通過拍賣形式購買政府土地或私人土地。房地產開發企業買地後，建好房子賣出去或租出去，這種開發形式多數建設的是商業用房或其他非住宅用房（公寓式住宅建造量很少），一般由資金雄厚的房地產開發企業承擔。一般情況下，從事住宅開發的房地產企業規模很小，幾個人，十幾個人，只建幾棟房子十幾棟房子。 澳洲地域廣闊，建造的絕大多數為獨立式住宅，建築式樣體現很強的個性化。個人到市場上願意購買的是二手房，或居住，或重建。

在 澳洲建造一套住宅，只要符合政府的有關規定，整個過程完全是一種個人行為。個人通常不是到市場上去買新建的住宅，而是首先購買土地，再請開發商建造，開發商實際上更像是建造商。如果你打算購買一塊土地，那麼選擇一套你所需要的樣板房，請某一顧問公司為你安排視察地盤，以確定你所選擇的樣板房適合建在哪塊土地上，並區確定在哪塊土地上建造房子是最合算的。 澳洲政府規定，購買土地必須是自有資金或者合夥，不能貸款。土地出售以後，政府收取地價稅和服務費，用於社區的清潔、垃圾處理及上下水道的維修，負責開發的企業首先要將房屋的設計圖、施工圖及其有關細則送在當地區政府批准。政府批准後，立牌兩周，徵求鄰居意見。之後由個人再憑政府批准的檔，獲取個人選擇的財務機構的貸款，用於建造房子。房子建好後，由政府指派人員驗收，合格後交付使用。個人與開發企業的合同關係結束。

二、房地產金融體系與住房抵押貸款

 澳洲家庭無論是買房還是建房，大多通過抵押貸款，除了人們自有的消費觀念和上面提到的貸款利率較低、利息可以折抵所得稅交稅基數優惠外，銀行提供的貸款比例高，期限長，貸款方便也是很重要的理由。

各地除了一般商業銀行提供住房抵押貸款外，還有專門運用政府退休金和其他基金的私人財務公司。退休金由政府每月從各企業職員薪金中，強行抽取7％—11％，一般由公司老闆支付，職員退休後，還給個人。私人財務公司以低於市場借貸的價格從政府手裏拿到退休金，再以低於銀行住宅抵押貸款利息0.5％—1％的利息貸給購房者。這種方式運營市場很好。  澳洲政府規定，首次購房，抵押貸款最多可貸到房價的95％（房價是由銀行或財務公司的估價師估價），但貸款額超過房價的80％的，需按貸款額的1％付貸款保險。第二次購房，抵押貸款可貸到房價的 110％（包括律師費、印花稅等），可以將首次購的房再抵押。抵押貸款還貸期限一般為20—25年。據瞭解，一個中等收入家庭購買一套250—300平方米的獨立式住宅，每週需支付本息400澳元左右，約占家庭年總收入的33％—40％。一個中等收入偏下的家庭，購房面積一般在100—200平方米左右，支付的房款數額，約占家庭年總收入的30％—35％。

個人申請建房貸款，與購房抵押貸款政策相同。但在建房期間，銀行貸出的款額按施工進度分期支付，監督實施。

在抵押貸款期限內，不影響房屋買賣交易，只要辦理了抵押物更換手續即可，甚至還可以追加貸款數額。寬鬆的住房金融政策，促進了 澳洲住房市場的活躍。

三、房地產仲介和從業人員

伴隨著房地產交易的頻繁， 澳洲房地產仲介活動非常活躍。由於律師費、代消費、仲介費等都能抵交一定的所得稅，凡是需要買賣。租賃或建造住房的家庭和個人，沒有不請仲介機構和專業人員幫助的，據介紹，一些規模大的房地產開發企業，20％的房子自已賣，80％的房子則通過當地的仲介機構賣。

 澳洲政府嚴格規定了從事房地產仲介活動的專業人員的資質審批，其中包括律師、諮詢人員、代理人、經紀人等。從事房地產仲介活動的專業人員，必須具有一定的學歷，相應幾年的實踐經歷，考試合格頒發資質證書，經註冊登記後方能執業。房地產仲介機構必須持有政府審批的執照，公司老闆也需要有政府頒發的資質證書，以保障仲介服務的品質和信譽。 澳洲政府還規定了嚴格的懲罰制度。在房地產仲介活動中，如發現有“黑箱操作”行為，一旦查實，最高罰款25萬澳元，最長坐10年牢。