17Rent 時尚物業-輕鬆收租 安心入住 台北市店面出租、商辦出租、名宅出租、房屋管理-最專業的租屋管理團隊

欠租是租賃關係中最常發生的糾紛，常造成房東房客間很大的緊張，雙方爭吵、房客避不見面、房東騷擾房客等等狀況時有所聞。

如果房客與房東簽訂的是定期契約，在契約還沒有到期的時候，若房客欠繳租金，民法第440條有規定，租金的遲付可以構成房東終止契約的理由；不過，房東要終止契約，遲付租金總額，必須在房客欠租達兩個月的租額，也就是欠租兩個月之後，房東經過一定程序催告房客繳付租金並限期支付，若於期限內房客仍不付租金時，房東才能終止契約。

至於押金折抵租金這個部分，目前土地法100條第3款針對不定期限的租賃契約有規定，承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達兩個月以上時，出租人才能收回房屋；針對定期契約的部分，最高法院44年台上字第516號判例中亦表示定期租賃契約可類推適用。

因此，不論雙方簽的是定期或者是不定期契約，房客如有支付押金，房東必須等到押金抵償後仍積欠兩個月才可寄發存證信函，定一個期限催告房客支付遲延之租金，若房客沒有在期限內支付，則房東才可以依據民法第440條規定，終止雙方的租賃契約，請房客遷離。

如果房客欠租，但仍然居住在裡面，房東不能逕自進入房間，否則會有侵入住宅罪的問題，房東應照上面的法律程序合法的終止租賃契約，再向法院提起遷讓房屋返還所有物的訴訟，獲勝訴判決後再透過法院的強制執行，才算是合法。

但房客欠租，甚至已經搬離不知去向，此時房東雖然不用提起遷讓房屋訴訟，但仍然應依上述的法律程序合法的終止契約後，才能夠進入房間。至於房客的物品如何處理，建議在租約中明文規定，如發生此種情事時，房東可以當作廢棄物逕行處置，以杜爭議。