2011年 08月27日
【鄭佳玉╱綜合外電報導】2011年美國房市陷入崩盤性二次衰退。據美國「標準普爾」（S&P，Standard & Poor's）房價指數資料顯示，截至今年3月底止，美國20大城市房價指數，除首都華盛頓外，其餘19大城市房價皆創下歷年來新低紀錄；儘管如此，學者專家指出，外來移民人口的加速增長，將刺激美國房地產市場回升。
美國房市現在有多糟？地產大亨川普（Donald Trump）最清楚。8月中旬他接受財經頻道CNBC專訪透露，他生平第一次「棄房炒股」，因為「美國房市不穩，存款又不孳息」。
數字也幫川普背書。5月31日美國「標準普爾」公布2011年第一季Case-Shiller房價指數下跌4.2%，跌幅不但較去年第四季3.6%來的重，相較於去年第一季也下跌5.1%。專家認為，美國全國的房價水準已倒退至2002年年中的水準。美國房市顯然已陷入「二次衰退」陰影。
短期反彈曇花一現
Case-Shiller房價指數統計至今年3月底為止。在被統計的20個美國城市中，除了首都華盛頓外，其他19個城市的房價比起去年月同期均下滑，包括紐約、芝加哥、邁阿密等12個城市的房價更創下本次房市經濟循環的新低紀錄。
美國房地產市場景氣在2009年及2010年曾有短暫的反彈，主要歸功於官方對首次購屋民眾給予稅負減免，若排除此優惠政策的影響，次級房貸風暴之後的美國房市可說是毫無起色。
第一金投顧認為，美國房地產市場若要走出近期陰霾，可能還需要一段時間。根據統計資料顯示，今年第一季，美國經濟曾因資金面的刺激而有所起色，但房市數據表現欠佳，雖然近期每月新屋銷售數量小增，然而整體銷售量仍處低點。
金融海嘯爆發後，在美國政府加強監管下，遭受鉅額損失的銀行機構再也不敢輕易放貸，重創民眾購房意願。另外，居高不下的失業率，以及連年上漲的物價問題，更嚴重影響美國民眾降低購房預算。
仰賴移民需求刺激
不過，哈佛大學房屋聯合研究中心（Joint Center for Housing Studies of Harvard University）並未如此悲觀。在2010年8月公布的一份《美國住屋供給現況》研究報告指出，美國房屋需求在未來10年將獲得明顯增長，可望帶動美國房市回溫。
美國衛斯理學院（Wellesley College）經濟學教授凱斯（Karl Case）支持「美國房市長期看升」這項論點。他指出，人口因素、特別是外來移民人口的加速增長，將刺激美國房地產市場回升。
凱斯舉例說，在1990 年代初期的房市泡沫化期間，有眾多外來移民人口的城市，例如洛杉磯，房市復甦的速度比外來人口較少的波士頓等其他大都會地區要快很多，因為「買房子的移民真的很多，這對房價絕對有正面影響。」
美國房市投資 注意事項
★《EB-6移民簽證法案》（草案）
起源：美國麻州參議員John Kerry 及羅德島參議員 Richard Lugar2010年2 月24日提出。
構想：創立新的移民簽證類別 EB-6 Enterpreuner Immigration創業投資移民簽證，降低投資門檻，引進更多外資。
內容：
１.申請人只要能證明有足夠的資金並投資25萬美元， 即可申請1個2年有效的創業移民簽證。
２.只要EB-6 簽證的持有人能在2年內證明能夠提供美國最少5個全職的就業機會, 並吸引增加100萬美元的投資(連同前述的資金25萬美元，共125萬美元)，或達到100萬美元的營業額， 就可取得綠卡（美國永久居民身分）。
預期效應：對境外中小型投資者具吸引力，經營房地產可辦綠卡。
資料來源：《蘋果》採訪整理
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