Q1:如何選擇好房客?
17RENT建議房東朋友，想要輕鬆收租除了將房子簡潔裝潢、用心整理外，最重要的還是找到個能夠穩定付房租、長期租屋的好房客，因此在此提醒您將房子出租除了把房子po廣告丟到網路與張貼廣告之外，也要慎選入住您寶貝房子的房客：
1. 正當職業：有正當職業的房客才能保證房租能夠按時收租，建議在簽約前與上班族
房客要工作相關名片與之前租屋搬家原因
2. 基本面試：了解在外租屋的平實生活需求狀況，避免碰到精神不正常之房客
3. 契約齊全：相關契約最好先溝通清楚生活規約，明確日後房客素質不良退租問題，房東方能站得住腳。
4. 明確設定出租房客：如避免八大行業、餐飲業、殯葬業或非固定工作者
5. 學生背景：如出租給大學生，則須注意之前租屋紀錄並與父母面試，才能保障房客素質。
Q2:我要如何快速把房子出租掉呢?
17RENT建議房東朋友在房子出租前，房子必須先做好可以吸引好房客的準備，如果這間房子是連您自己都沒有興趣入住的話，又如何說服好房客青睞您的房子呢？將房子快速出租有以下幾個重點：
1. 圖文優化：美美的照片+清楚的介紹，才是吸引房客的最佳成交秘訣
2. 提供家具：有無附電熱水器、網路或第四台等，都是房客在租房˙子最在意的幾個考量
3. 生活機能介紹：附近有無大型賣場、公園、停車場，讓房客未看屋前就想刻劃租進來之後的生活
4. 良好租屋紀錄：現代房東事務繁忙，較無時間打掃房間或關心鄰居，選擇優質的物業管理公司配合才能讓自己的房子有漂亮的履歷。
Q3:如何成為一個成功的房東?
真正成功的房東，就是能將自己的房子打造出「家」的感覺，並且在合約內容是先敲定房東房客雙方應盡的責任與義務，讓房客覺得是一個住的安心、生活高品質的地方才能跟房客的關係長長久久：
1. 房客身分了解：透過物業管理公司對房客背景有透徹了解，才能避免未來收租困難或是頻繁的房客異動
2. 租賃契約內容：建議如有特別的生活規約限制，應檢附在租賃契約內讓房客在入住前就有先了解居住規則，建議透過物業管理公司才能明確制定清楚的租賃合約保障房東的租屋條件
3. 建立房客規約：例如出入管制、點交注意事項、物品毀損修繕等，與專業的物業管理公司合作可以減少許多費時費力的溝通
4. 維持最佳屋況：屋況維持的好，房客才會住的長長久久。值得注意的是，房客仍享有租期的保障，有些房客可能會訴諸法律或不告而別，交給專業的物業管理公司與房客保持互動，才能在有效時間內處理房客的疑難雜症。
5. 尊重隱私：房客最注重的就是生活隱私，公共設施安全或進出入管制如果跟物業管理公司配合，都會有一套專業的解決方案；如您要進入房客的房間，盡量要在24小時前通知無誤，才會避免造成糾紛。
6. 以 誠待人：噪音、修繕或其他無法馬上排除的糾紛出現時，往往讓人不堪其擾，以誠意與房客花時間溝通調解才是上策，有時糾紛涉及金錢又協調無效，建議您到地方 的調解委員會調解，但比較建議房東朋友將這些費時費力的事情交給配合的物業管理公司協調，才能夠在短時間內處理房客不滿的情緒與糾紛。
Q4:如果房客要求房東維修冷氣或電冰箱等，該是由我出錢嗎?
依民法第429條規定，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。基本上如果是房屋內的問題除非使用頻率上為非自然人為損壞且可證明者，都是由房東負責維修。
對於冷氣、電冰箱、 電視等物品，並非房子結構的一部分，除非簽約時有把它包含在「租賃物」的範圍內，否則並不當然屬於「租賃物」，依實務見解認為這只是您方便房客使用之物， 與房屋結構無關，因此如果有維修之必要，法律並無明確規定要由房東負責，合約若未明定時，實務上認為應該由受到利益的使用者自負維修責任，但建議您還是在 修繕前以圖片為證，請專人估價損壞原因再談維修責任，否則一般習慣都是以房東出錢維修為主。
Q5:我要如何擬定一個可以保障自己的房屋租賃契約呢？
法律最重要的就是書面約定，但是要考慮適法性，法律並不會因為您片面之約定有牴觸法律顯失公平的字眼而全面保障租賃合約的內容：
1. 租約期限約定：通常為一個月、一個學期或一年。在租賃契約尚未到期前，房東是不能隨意提高房租或其他約定事項的。除非租約本身規範房客同意生活規約之異動並認同其為租約之一部分。
2. 租約合法性：例如押租金辦法、出入已出租房間、鑰匙交付、房客分租或帶其他室友進住，在簽約前最好與房客確認此房間先前之屋況。
3. 房客清單的擬定：每個居住在您房子裡的房客，包括夫妻或男女同居也不例外，都應該親自與您簽立租約。完全簽約、才能叫房客完全負責。若有房客不繳房租或不告而別時，才有憑據可以依法律程序求償。
4. 居住人數限制：房東應該秉持著好房子的保值取決於好房客的維護之觀念，建議房東在出租時一定要了解每一個房客的背景，並限制分租狀況，如有房客未取得您同意轉租分租或違反之前協議，搬來朋友、情人或親友同居，您可以解除租賃契約，並有理由請房客遷出。
5. 押金扣繳返還：租賃契約應明定租金多少錢、何時到期及何時付款，如轉帳或現金收款。為預防萬一契約書最好載明細節押金的使用時機(如修繕時)，當房客搬出時如何返還押金等。
6. 禁止事項：如禁止色情或八大行業交易、禁養寵物、製造噪音(如玩樂器)或違法動作等有形無形等對房屋之維護產生破壞性之行為。
7. 維護及使用規定：房客責任僅於清潔衛生及支付所有因不當使用所造成的損失，而其他如當房客提出有故障或危險狀況時，房東都應迅速回應並加以改善。房東並要明 確訂出房客抱怨與修繕處理的處理程序，相對限制房客擅自修繕與改裝設備，如私自安裝防盜警鈴或漆油漆等會造成租屋破壞之情事，諸多狀況應與專業的物業管理 公司了解。
Q6:租賃合約要不要公證?如何公證?
房屋出租訂立書面契約，經過公證之後，對於房客交還房屋，給付租金及違約金，房東返還押租金等事項，不須訴訟就可請求法院強制執行。雙方權利獲得保障，糾紛也可避免，聲請手續如下：
- 請向轄區地方法院公證處服務台購買公證請求書一份，每份二元（新台幣，以下同）。
- 請求書之填寫方式：
- 填明請求人即出租人、承租人雙方（承租人覓有保證人時，填在承租人之後）姓名、年籍、身份證統一號碼及地址。
- 「請求公證之法律行為或私權事實」欄內，僅須填寫「當事人間訂立房屋租賃契約，請求公證」。
- 「約定逕受強制執行」欄內，分別寫明需要強制執行的標的，如「租賃期滿交還房屋」、「給付房租金及違約金」、「返還押租金」等。
- 最後由請求人雙方簽名蓋章，並記明年月日
- 請求書寫好後，交公證處收件登記，分由公證人辦理。
- 請求人均應攜帶國民身份證及印章，出租人並要帶房屋稅單。請求人如係公司法人請攜帶公司執照、營利事業登記證、（複印本亦可）負責人身份證、公司及負責人印章。
- 請求人（公司、商號、法人之負責人）本人不能到場，可以委任他人代理，但要提出經請求人本人簽章之授權書。
- 提出之授權書，應以下列方式之一證明之：
- 經公證或認證。
- 經有關公務機關證明：包括村、里辦公室、請求人任職之公務機關、現服役之部隊或現服監之監所機關等。
- 於境外作成者，經中華民國駐外使領館或經外交部授權之駐外機構或經其他有權機關授權之團體證明。如係在外國作，須經駐外館處證明，並得請外交部複驗；如係在大陸地區作成，須經海峽交流基金會證明。
- 外國人或居住境外之人作成者，經該國駐中華民國使領館或經該國授權之機構或經該地區有權機關授權之團體證明。
- 授權書附有請求人之印鑑證明書者（須半年內，向戶政事務所申請），授權書上之印文與該印鑑證明書上之印鑑須相符。
- 前項第5點之印鑑證明書，在「公司」部分，因公司主管機關經濟部於民國八十七年四月一日起停止核發，為因應實際需 要，依司法院87、7、10(87)院臺廳民三字第一五三九二號函內容：行政機關停止核發公司及其負責人印鑑證明後，公司委任代理人辦理公、認證事件時， 如未提出經公證人公、認證或經舊公證法第二十二條第二項所定機關、商會、村、里辦公處等單位證明之授權書者，公證人不得逕予拒絕受理，而應命請求人提出下 列證明文件以替代印鑑證明書之使用：
- 公司登記主管機關最近六個月內所核發公司設立（變更）登記事項卡副卡正本，及加蓋相同公司及其負責人印鑑章之影本，正本核對無訛後發還，影本附卷存參。
- 公司設立（變更）登記事項卡副卡正本核發後已逾六個月，除檢附該副卡正本核對外，須再檢附公司登記主管機關 最近三個月內核發之公司設立（變更）登記事項卡抄錄本及聲請抄錄或准予變更等相關證明文件。核對無訛後，正本發還，抄錄本及聲請抄錄或准予變更等相關證明 文件附卷存參。
- 提出之授權書，應以下列方式之一證明之：
- 所需租賃契約書，請求人如有自備至少攜帶三份，如未準備，可利用公證處印製的契約，每三份三元。
- 依公證法第八十條規定，公證人認為必要時須至房屋所在地實際體驗。
- 應繳公證費為：就租金總額或房屋課稅現值二者比較，取較高者，再加上保證金額，即為公證請求標的金額。如請求標的金額在二十 萬元以下者，則公證費用為一千五百元整(因為每件租約均附有強制執行效力)；逾二十萬元至五十萬元者，公證費用為三千元整；逾五十萬元至壹佰萬元者，則公 證費用為四千五百元整；逾壹佰萬元至貳佰萬元者，則公證費用為六千元整。其餘可參考司法院網站。
Q7:租賃契約是不是一定要有保證人?
一、租賃契約需不需要保證人，這是由房東自行決定的事。
二、如果房東認為房客對於履行租約沒什麼信心的話，就可以要求房客必須覓得保證人來承擔房客萬一不履行租約所定義務時之後果。
三、房客找來的保證人會有二種，「一般保證人」及「連帶保證人」，其差別在於〈先訴抗辯權〉之有無，也就是二種保證人的責任程度是有差別的。
Q8:收了訂金會有什麼法律效果?
一般來說有兩種答案
一、房客交付定金，房東也收了定金，該定金之用途到底為何？係依照當事人之意思而決
定；一般情形是，房客因為看屋滿意，而表示想先付定金，房東也同意收下，這二個人之間的意思，通常是把定金當作「立約定金」，用來擔保租約之成立，或者，把定金當作「證約定金」，用來證明租約已經訂立了。
二、在法律上，對於房東及房客之間收付定金之行為，「推定」房東及房客之間的房屋租
賃契約已經成立。該項「推定」，當事人仍可舉出反證來證明該契約並未成立。
貳、基礎說明
一、民法債編於八十九年五月五日修正施行前，第二百四十八條規定：「訂約當事人之一
方，由他方受有定金時，其契約「視為」成立。」所以一旦收了定金，契約就算成立了，房屋租賃契約也是如此。但第二百四十八條，在八十九年五月五日修正施行後，已經修正為：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，「推定」其契約成立。」
二、契約一旦被法律「視為」成立，就「真的」成立了，無法變更，若契約僅被法律「推
定」成立，只是「暫時」成立，只要能舉出反證來證明契約並不成立，仍可推翻契約成立的「暫時狀態」，變更為契約不成立。
三、關於收付定金一事，特別要提醒房東及房客一件老生常談的事；為了當事人彼此方便
的 緣故，房客找房屋時最好隨身準備好定金收據及租金收據，把錢跟收據同時交給房東，房東動動手簽個名就好了，房客付錢也比較心安，這是租屋族一定要堅持實踐 的「帝王原則」。否則，日後除了痛斥人性外，也要想想自己為何無法堅持「付錢給人就一定要有收據」的鐵則？唯有想清楚了，才能避免將來自己在同一件事上不 斷地重蹈覆轍。
參、進階說明
一、若當事人已經從「收付定金階段」進入到「實際履行契約階段」，當事人之間已經不
再需要依賴「定金之交付」作為認定契約是否成立之證明方式。此時，先前已經支付之定金，究竟應該如何處理？
二、當事人若對於如何處理定金已經有約定時，應優先依照當事人之意思處理；如果沒有
約定，民法第二百四十九條第一項第一款對此另設有補充規定，處理方式有二種，一種是房東將定金返還給房客，一種是將定金轉換為租金的一部分。房屋租賃實務上，亦有轉換為押金的一部分的作法；將定金轉換為租金或押金的處理方式，為房屋租賃實務上經常採用的作法。
Q9:押租金的性質為何?是否有一定的標準?
按最高法院八十三年台上字第二一○八號判例意旨：「押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。」故知承租人支付押（租）金（保證金）予出租人之目的，係供擔保租金之支付與租約之履行，特別是租賃物損壞之修繕，及欠租之抵扣，其性質上係屬於租賃契約外之另一押租金契約（最高法院五十九年度台上字第二○六四號意旨參照）。
關於押租金之數額，得由出租人與承租人視租賃情形自行約定，常見有一個月租金額、二個月租金額，惟依土地法第九十九條規定，押（租）金或保證金最多不得超過二個月房屋租金之總額。
Q10:房東換人了，搬家要向誰拿回押租金?
租賃間換房東，房客權益不變，租約未到不得改合約，留意押金是否移轉，奢侈稅於6月正式上路，不少屋主急著將房子出售，市場上出現不少帶租約出售的物件，不少房客擔心權益因而受影響，專家表示，若房東因房屋交易而換人，新的屋主須無條件接受舊屋主與房客簽訂的租約內容，房客權益不會因房東換人而改變，但須留意押金是否已移轉給新房東，以免退租時拿不回。
房東換人，若仍在租賃期，房客即享有舊租約的保障，新房東不能擅自更改租金或其他約定
住商不動產台北龍江加盟店店長譚博文說，據《民法》第425條買賣不破租賃條款規定，新的房東接手房屋後，所有舊的租約內容仍延續照舊，在租約未到期前，房客都享有舊租約的保障，新房東不能擅自改變租約內容，或調高租金、水電等費用。
為防止屋主易主而產生的租屋糾紛，房客在簽約時，須留意租約中是否有「房東可提前終止租約」條款，若沒特別註明，房東就不能因房屋出售而終止契約，或是更改內容。
舊租約內容須延續
太平洋房屋法務室協理蔣美龍提醒，房客於租屋時繳納的押金，須確定前屋主是否有照實移轉給新房東，以免退租時拿不回實繳押金。此外，房屋繼承也會發 生房東換人的狀況，蔣美龍表示，房客須留意新的繼承人是誰，若繼承者有3人，房客要把租金繳交給那位代表人，若沒特別指定代表者，房客就須把租金拆成3份 分別給予。
留意買賣不破租賃
值得注意的是，買賣不破租賃也有例外條款，蔣金龍說，若租賃是不定期的租賃關係，房客與房東沒有約定租賃期限，或是租期已到期，但房客仍續租卻未與 房東簽訂新的租約，房客就無法受買賣不破租賃保障；而租期超過5年、未到法院公證，發生房屋所有權改變時，也不在買賣不破租賃條款約定範圍內。 【朱語蕎╱台北報導】蘋果日報
房東換人,房客須注意事項
5年以下契約 房東換人仍須履行 新房東若提前終止契約 可要求賠償
租賃期間，若遇到房東換人當，新房東對租金或租期有不同要求時，往往給房客帶來不小的困擾，其實，基於「買賣不破租賃」原則，只要房客簽訂的是租期5年以下的定期契約，也沒有任何違約的情況下，房東無法要求提前終止契約，承租人可以安心依照原本的合約，繼續住到租期屆滿。
常見的所有權易主情況，包含原屋主將房屋贈與子女，將房屋過戶到子女的名下，或是經由房屋買賣交易後，所有權移轉給新買方，亦或是原屋主有債務問題，或法律糾紛纏身，名下不動產遭到法拍，所有權移轉給得標者等。
租金租期皆須照舊
遇到這類的情況，房客是否就得搬家呢？依《民法》第425條規定，若在所有權移轉之前，原屋主與房客就已簽訂租賃契約，則新屋主必須概括承受原租約，依照原本的房租金額、租期履行，無權要求換約，或命令房客提前遷出。
然而，並非所有租賃契約都適用於此範圍，1999年新修訂《民法》第425條指出，對於不定期租賃契約，以及租期逾5年，且未經法院公證的定期契約，不適用於「買賣不破租賃」的範圍。
留意押金是否移轉
房東易主後，最容易遇到押金返還或預收租金去向等問題，一般來說，前任屋主須在房屋移轉時，一併將押金、預收租金交給新任屋主，若房客擔憂新屋主事後不認帳，可要求在原本租賃契約上註明押金及預收租金，都已轉手給新屋主，押金須於租期屆滿後全數歸還。
倘若新任房東仍強勢要求房客搬家，房客也不願意繼續承租，雙方可協議以房東無法履行契約為由，要求提前終止契約，此時，房客可與新房東商量，要求對方支付部份賠償金或搬家費用等，做為補償。
所有權易主注意事項
◎確認押金、預收租金都已交付給新屋主，並要求在契約上註明，確保權益
◎房客主動要求提前解約，仍須負擔違約金
◎房客有違約情況，如租金積欠總額達2個月以上、在屋內放置危險物品、違法轉租等，新屋主仍有權要求提前終止契約
Q11:租賃期限的約定有哪些限制?
租約如未到期，而房屋被轉賣或被法院拍賣時，依民法四二五條之規定：
(1) 如租約未經法院公證，且為不定期限租賃或超過五年之長期定期租賃契約，租約對新屋主並不繼續存在，新房東有權解除租約。
(2) 如租約為未經法院公證之五年以內定期租約，並不影響房客權益，房客仍可繼續向新屋主承租至租約屆滿。 ２． 如覺得房屋狀況令人滿意時，可向房東爭取租屋期滿後的優先承租權，事先在契約中加訂「租約期滿，原房客有優先承租權」之條文，並可事先協調漲價幅度及時間。
Q12:租金的數額給付的時期該如何約定?
17RENT建議房東,好房子需要好房客來細心照顧，房客身分是您要注意的優先考量，租屋族通常分為上班族與大學生兩大族群：
- 上班族：正常上班族通常都有穩定的發薪日，17RENT建議您在簽約前，先了解房客的職業與發薪時間，一般篩選房客通常以房屋所在商圈知名企業員工為準，與房客約定發薪日及轉帳日，轉帳匯款對雙方而言較為有憑有據。
- 大學生：學區商圈的學生們，通常都會希望離上課地點較近之租屋，無論分租或合租，應優先以能付一學期或一學年房租之房客為優先考量，17RENT建議想出租房子給大學生的房東們，最好在租約裡面請求父母做為連帶保證人，並於學期前一週收付定金，方得遷入。合租部分更應令合租之同學做為連帶保證人。
Q13:房客遲付租金，房東該如何因應?
(一)房客不付房租
在訂有期限的租賃契約，只要承租人積欠租金達到兩期以上，出租人就可以寄發存證信函，訂定相當期限，催告承租人支付租金。如果承租人仍然不付清所欠的租金，出租人就可終止租約。租賃關係一旦因終止租約而消滅，出租人即可請求收回出租的房屋。
依民法第440條
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
因此，如果承租人遲延支付租金，出租人就可以依據前述規定收回房屋。 出租人應該先以存證信函，定相當期限，"通知(承租人)支付"租金；若承租人仍然不支付租金，承租人可再寄發存證信函"終止租約"，租約一經終止，便可請求收回出租的房子。
Q14:甚麼情形下房客才能要求減免租金?
(三) 租金變動：
當事人所約定之租金數額，原則上不能變動，此乃遵循契約自由而來，租金既由雙方當事人所約定，自不容任意增減，但下列 情形則有例外的變動：
1. 因情事變更而增減：租賃物為不動產，且為不定期限租約，因租賃物價值的增減，當事人得聲請法院增減租金，此法有明文，但租金增減的標準乃以租賃物本身的價值（交易價值）為依據，又如租賃物增加設備亦可為請求增加租金的理由。租賃契約若為定期租賃則不得依情事變更請求增減租金，蓋因定期租賃可認於期限內有不 變更租金之意思。
2. 因使用關係之減免：租賃物非因承租人之事由致租賃物一部或全部不能使用，如因天災事變，第三人侵權行為，或出租人怠於修繕租賃物，承租人得依租賃物滅失之 部份（即不能使用之部份）請求減免租金，或終止租賃契約而請求損害賠償。
Q15:甚麼情形下房東才能要求增加租金?
壹、不定期限之租賃契約，根據民法第四四二條規定，房東可以在合乎法定條件下，要求增加租金。
貳、房屋租賃契約若為不定期限，因房屋價值之上漲，房東可以向房客請求合理的增加租金，若雙方對此談不攏時，房東只好向法院聲請判決增加租金，由法院來決定該增加多少租金才合理。
參、值得注意的是，聲請法院增加或減少租金，在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，仍有拘束雙方當事人之效力，法院為調整租金之判決時，僅得准自起訴時起算，而不得溯及既往調整。
肆、參考法條
第四四二條
租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。
Q16:房客若以「支票」支付房租，房東應注意些什麼?
房客若以支票支付房租通常為營利事業相關之法人，房東在收受支票作為房租時，應一次收齊十二期房租之票款，並應備齊營利事業登記證或相關營業證明，以確保承租方為合法營業之優質房客。若一般房客欲以支票支付房租，需確定支票為本人所開或以公司名義替當事人承租，17RENT建議可請房客申請聯徵，證明其正常繳款能力，但還是建議諸位房東，房租繳納還是以匯款轉帳為佳。
Q17關於租賃物的瑕疵及修繕
首先，房屋修繕責任的歸屬關鍵在契約內容的簽訂。一般而言，如果房東是出租附有家具的房子，
房屋在房客的「正常使用」下，因日久耗損而有損壞或不能使用時，依據民法第429條，除有在契約中規定由房客負責外，依法是由房東負責修繕，但當事人雙方也可約定，由房客來負責修繕義務，甚至可約定哪種情況由房東負責，哪種情況由房客負責；無論採用何種方式，只要訂約時雙方明確約定即可。
若依民法的規定來說，房東的修繕範圍涵蓋所有租賃物的維修，但為維繫良好的租賃關係，一般作法為：房子結構性的缺陷如漏水龜裂或硬體設備損壞如馬桶不通、燈具基座腐蝕等，由房東負責修繕；其他像燈管、燈泡、橡膠墊片等消耗性物品，如果是因房客的不正常使用而毀損，則由房客負責。
另外，房客要特別注意的是依據民法第437條，當房屋有損壞時，房客有通知房東的義務，如果沒有通知，而使得損害擴大，房客要負責賠償。但若房客已經通知，而房東拒不修理時，房客可依據民法第430條要求終止合約或自行雇工修理，並於兩年內向房東要求償還修理費或抵繳房租。
因此，房客在簽約前最好仔細檢查各項設備的使用狀況，並注意屋頂、牆壁是否會漏水，若需修理，一定要在契約書上先行約定，並將修復日期、權責及費用註明於契約上，必要時可以針對設備項目拍照存證。若在租賃關係中，遇到房屋自然損壞而須修繕時，房客須先告知房東，如果房東置之不理，房客再發存證信函，要求在什麼時間內回覆，若發生爭議，才有法律上的憑證。
Q18:房東可否限制房客使用租賃物的方式及範圍？
按民法第四百三十八條規定：「承租人應依約定方法，為租賃物之使用收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。」
又土地法第一百條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一出租人收回自住或重新建築時。二承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。四承租人以房屋供違反法令之使用時。五承租人違反租賃契約時。六承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」故依上揭規定，承租人未依租約約定使用租賃物（房屋）或供非法使用時，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。
實務上大多會於租賃契約明文約定承租人未依約定或違法使用租賃物時，出租人得提早終止租約，並得請求損害賠償。
Q19:一物二租的法律效果
按民法第四百四十三條規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」是故除房屋租賃外，非經出租人同意，原則上承租人不得將租賃物轉租他人，否則出租人得以承租人違約為由終止雙方之租賃契約。
至於經出租人同意之轉租行為，或房屋租賃時，承租人之權利義務，依民法第四百四十四條規定：「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」故房屋出租人最好於訂約時約定承租人不得轉租，未免日後滋生困擾。
Q20:房客經營非法行業，房東有無責任?應如何因應?
出租人（房屋所有權人）要如何免除因承租人違法使用，而使自己遭罰鍰處分？除於租賃契約中加以明確約定外，還要注意那些事項呢？
1.於租賃契約中明定「承租人對於建築物之使用，應符合建築法令、公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法等相關規定。」
2.若同意承租人室內裝修者，應明定「承租人為室內裝修，應由登記有案合格之室內裝修業者為簽證，且應於裝修前獲得出租人之同意，並向主管機關提出合法之申請，獲審查通過後始得為之。」
3.配合主管機關之檢查，應明定「主管機關之例行性、臨時性之檢查應通知出租人，若出租人無法到場者，承租人應將檢查結果通知出租人，俾利雙方協議改善。」改善費用，亦應事先明確約定，俾免不必要的糾葛爭論。
4.對於違法使用經催告後拒不改善之承租人，應明確約定列為「出租人得終止契約。」
5.訂定歸責條款「因承租人事由致出租人遭主管機關處罰者，概由承租人負擔一切之責任。」
6. 租賃契約儘量以「法院公證」或「律師見證」方式簽訂，以強化契約之真正性。實務上曾有主管機關對於租賃雙方所提出之私契內容質疑，因而認定不予採認的情況，造成當事人頗多困擾。除了法院公證、律師見證外，目前已經實施「民間公證」，由執行民間公證之律師擔任，其公證之效力與法院公證相當，租賃雙方不妨利用。
7.因租賃關係事項之通知，應以「郵局存證信函」「律師函」等方式為之，以免日後舉證上之困難。
Q21:房客無違約事實的情況下，房東可否要求提前終止租約?
租賃契約乃民法債篇所明定有名契約之一，如房東房客於訂租約後，均應受租約之約束，不得反悔，除了房東房客均同意，另訂契約，或修改契約外，租約之終止、解除及延續均應受法律之規範，不得由一方任意為之。三者不同點如下：
1.租約之終止：乃租賃契約成立生效後，因某種原因房東或房客不願讓租約繼續生效，而於特定時點以後讓租約消滅，但消滅前之租約仍有效，故房東房客不須回復原狀。
2.租約之解除：乃租賃契約成立後因訂約時有瑕疵，由房東或房客將租約解除，生溯及效力，與一開始就未立租約同，故房東房客須回復訂約前之原狀。
3.租約之延續：乃定有期限之租約，因到期後，房東或房客不變更租約之內容，而延長租賃期限，原租約自始至終均有效。
租約之終止
(一)房東、房客均得終止者：
1.未定期之租賃：所謂未定期之租賃，有三種情形：
a.租賃契約訂立之初，即未定有期限者。
b.不動產租約期限逾一年，且未立字據者（民法第四百二十二條）。
c.租賃期限屆滿，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時（民法第四百五十一條）。
以 上三種不定期租賃，原本在民法的規定上，無論房東或房客均得隨時終止租約，且不須任何理由，但有利於房客之習慣者，從其習慣（民法第四百五十條第二項）。 例如依習慣只許房客隨時終止租約，而不許房東隨時終止租約時，房東仍不得隨時終止契約，藉以保護房客。不過，因土地法係民法之特別法，故在這三種情形下， 房東要收回房屋，仍受土地法第一百條的嚴格限制，又依民國八十八年修正的民法第四二五條規定，不定期租賃均應經公證，否則不適用「買賣不破租賃」之規定， 不可不察。
又終止租約時，應依習慣先期通知，即依習慣須於一個月前通知時，自應於一個月前通知，須於半個月前通知時，自應於半個月前通 知之。其期間之長短，全依習慣定之，惟民法對不動產之租賃設有限制，即不動產租金，以星期、半個月、或一個月定支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個 月、或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月、或一個月前通知之。例如不動產租金以一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定一個月之末日為 契約終止期，並應至少於一個月前通知之。
2.定期之租賃：定有期限之租賃，在期限屆滿前，如無法定事由，當事人任何一方本不得任意終止 契約，但亦得特別約定，當事人之一方或雙方均得於期限屆滿前終止契約，即保留終止權。此時依法第四百五十三條規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之 一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」
(二)僅房東得終止者：
其情形有：
1.承租人非法為租賃物之使用收益，經阻止而繼續時（民法第四百三十八條）
2.承租人支付租金遲延，經催告而不依限支付時（民法第四百四十條）。
3.承租人非法將租賃物轉租他人時（民法第四百四十三條）
4.承租人乘出租人不知或不顧其異議，取去留置物時（民法第四百四十七條第二項）。
依前述理由而終止契約時，無須再為催告，房東得立刻通知房客終止契約
(三)僅房客得終止者：
其情形有：
1.供居住處所之租賃，租賃物有瑕疵危及安全健康時（民法第四百二十四條）
2.出租人有修繕義務，經催告而仍不修繕時（民法第四百三十條）。
3.租賃物存餘部份，不能達租賃之目的時（民法第四百三十五條第二項）。
4.因第三人主張權利，致不能為使用、收益時（民法第四百三十六條）。
5.承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約，但應依民法第四百五十條第三項規定，先期通知。
又依上述理由而終止租約時，亦無須再為催告，房客得立刻通知房東終止契約。
租約之解除
租賃契約為民法債篇分則二十四種有名契約之一，惟民法債篇未對租約之解除特別規定，故除當事人間有特別約定外，應適用民法債篇通則之一般規定，茲將其要旨陳述如下：
(一)解除權發生之原因有：
1. 因給付遲延：租賃乃定期行為，非於一定時期履行，不能達契約之目的，故依民法第二百五十五條規定：「依契約之性質，或當事人之意思表示，非於一定時期為給 付，不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為催告，解除契約。」例如房客和房東已簽好租約並交付租金及押金，也約定了 交屋時間，雙方並在契約中約定承租房屋的目的，是為了配合該地十四年一度的廟會，販賣商品，不料房東卻因故無法照時間交屋，此時房客即可行使解除權解除契 約。
2.因給付不能：民法第二百二十六條規定：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付 一部不能者，若其他部份之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」於此情形則得解除租約，且無庸再為定期催告。例 如因房東所提供之房屋，於裝潢時未適當裝設電線線路，後來電線走火造成房屋毀損無法依約定提供給房客使用，則房客就可以對自己的損失請求房東賠償。
3.因拒絕給付，例如房客拒付租金或房東不將房屋交付予房客居住之情形。
4.因情事變更，例如房屋因地震傾斜而不適合人居住之情形。
(二)解除權之行使方法：
民法第二百五十八條第一項規定：「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。」其方式如何，則非所問。換句話說，無論面對面或以電話用口頭告知的方式，或者是以書面通知都可以，但是為了將來舉證上方便，通常會建議大家用寄發存證信函的方法，比較妥當。
(三)契約解除之效力：
契約之效力因解除而溯及的消滅，未履行之債務當然免除，已履行者，因無法律上之原因，而生不當得利返還之問題。契約解除後的法律效果，依民法第二五九、二六零、二六一、二六四、二六五、二六六、二六七條的規定行使，主要為回復原狀的義務。
Q22:房客積欠水、電、瓦斯費未繳，房東該如何處理?
承租人於租賃關係存續中有積欠水、電相關費用，於契約屆滿返還房屋時未告知房東，房東有權寄發存證信函催告給付水、電相關費用。承租人經過房東催告後仍不處理相關事務，房東可以依民事訴訟法(小額訴訟程序)向法院對承租人提出償還租金的訴訟。對於承租人已經明確違法之行為，房東對承租人所提出之相關訴訟，勝算的機率當然很大；一但法院對承租人所提出相關的裁決，承租人就必須依照規定返還房屋與償還租金。
參考法規
民事訴訟法(小額訴訟程序)
第436條之八 關於請求給付金錢或其他代替物或有價證券之訴訟，其標的金額或價額在新臺幣十萬元以下者，適用本章所定之小額程序。
法院認適用小額程序為不適當者，得依職權以裁定改用簡易程序，並由原法官繼續審理。
前項裁定，不得聲明不服。
第一項之訴訟，其標的金額或價額在新臺幣五十萬元以下者，得以當事人之合意適用小額程序，其合意應以文書證之。
第436條之九 小額事件當事人之一造為法人或商人者，於其預定用於同類契約之條款，約定債務履行地或以合意定第一審管轄法院時，不適用第十二條或第二十四條之規定。但兩造均為法人或商人者，不在此限。
第436條之十 依小額程序起訴者，得使用表格化訴狀，其格式由司法院定之。
第436條之十一 小額程序，得於夜間或星期日或其他休息日行之。但當事人提出異議者，不在此限。
第436條之十二 第四百三十六條之八所定事件，依法應行調解程序者，如當事人一造於調解期日五日前，經合法通知無正當理由而不於調解期日到場，法院得依到場當事人之聲請，命即為訴訟之辯論，並得依職權由其一造辯論而為判決。
調解期日通知書，並應記載前項不到場之效果。
Q23:房東如何主張留置權?
- 每當房客積欠租金及其他費用時，大部分房東均不知自己在法律上擁有留置權；民法第４４５條以下的規定，就是賦予房東留置權的法律依據，值得房東仔細來瞭解。
貳、留置權的來源：民法租賃一章關於留置權的規定
第４４５條
不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。前頂情形，僅於已得請求之損害賠償，及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。
第４４６條
承租人將前條留置物取去者，出租人之留置權消滅。但其取去係乘出租人之不知，或出租人曾提出異議者，不在此限。承租人如因執行業務取去其物，或其取去適於通常之生活關係，或所留之物足以擔保租金之支付者，出租人不得提出異議。
第４４７條
出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物。如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議，而取去其物者，出租人得終止契約。
第４４８條
承租人得提出擔保，以免出租人行使留置權，並得提出與各個留置物價值相當之擔保，以消滅對於該物之留置權
Q24:租賃期限內若「房客」死亡時，對房東有無影響?
壹、直接答案
在租賃期限中，房客死亡時，並不影響租賃契約之效力；但房客之繼承人，依民法第四五二條規定，因而取得合法終止租約之事由，有權終止租賃契約。
貳、基礎說明
一、房客死亡，並不影響租賃契約之效力。房客死亡時，關於租約之權利義務，均由房客之繼承人承受，租約仍然繼續有效存在，房客之繼承人仍有繼續使用收益房屋之權利，房東亦有權利繼續向繼承人收取租金（積欠之租金亦由繼承人負責繳清）。
二、房客之繼承人，有權終止租賃契約：
1.民法第四五二條規定，房客之繼承人，若不想繼續租賃房屋，即使租約未到期，仍然可以終止租約，只不過必須提前通知房東。
2.要提前到什麼程度呢？約定租金一個月付一次時，依民法第四五二條後段及第四五○條第三項規定，應於一個月前通知房東；但若約定租金支付期限超過一個月時（例如三個月付一次租金），要提前到什麼程度通知房東呢？此點法律並未有特別規定，仍應依習慣決定，至少亦應於一個月前通知房東。
肆、參考法條
第四五二條
租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約。但應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。
第四五○條
租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。
未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。
前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。
實務上來說,自殺在我國法律來說不算犯罪,而房東最怕遇到自殺房價減損的部分,需一開始於契約明定條款,對於日後產生爭議,才能有所保障,否則實務上,採證困難,難以求償,得不償失.
Q25:租期屆滿，房客不續約、不搬遷也不付租金時，怎麼辦?
對房東來說，最頭痛的問題莫過於房租到期，但是房客卻賴著不走。為避免房客在房屋租賃到期後不肯退租，最好的方法是從事前預防做起，譬如說在簽訂租賃契約時可協商至法院辦理合約公證，經過公證後，未來對於房客交還房屋，給付租金及違約金，房客返還押金等事項，不用進行訴訟，就可以請求法院強制執行，不但雙方權利獲得保障，也可減少糾紛。
不過，如果在簽約時沒有去法院辦理公證，也可以做事後的補救，例如先訴請法院終止租約，終止雙方租賃關系，終止租約後再請不配合的房客搬家。若未能如願，可再向房屋所在的地方法院民事執行處聲請強制執行，請求執行處以公權力，取回房屋，屆時執行處的人會至現場履勘，請原承租人搬離。此外，屋主也要養成按期續約的習慣，以免房子出租過期卻仍收取租金時，則會被視為不定期租約，屆時要收回房屋，則會有更多限制。
Q26:房客已經連絡不上又積欠租金數月，但家具衣物仍在屋內，我可以丟掉嗎?
房子已出租給房客，房東務必要尊重房客的使用及隱私權，不能以所有權人名義，自行出入該租賃標的。任意出入不僅有刑法侵入住宅罪問題，若房客因此謊稱損失財物，更有機會讓房客大作文章，反而得不償失。
刑法第三百零六條：
無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。
正確方式仍應向法院提起返還房屋之訴，取得勝訴判決後，再透過法院強制執行程序(經過公證之租約可直接聲請強制執行)取回。
Q27:房客已經搬遷他處，但是屋內仍留有部分家具、衣物時，我該如何處理?
壹、房客遺留的物品，房東若任意丟棄的話，可能產生底下的困擾：
一、被房客請求民事賠償
二、房客向法院提出毀損罪的告訴或自訴
三、房客向法院提出侵入住宅罪的告訴或自訴
四、房客向法院提出竊盜罪的告訴或自訴
貳、對於房客遺留的物品，若沒有事先約定處理方式的話，最好協同第三人一同處理，並且將處理過程錄影或拍照，以免日後惹上刑事責任。
壹、房東若想預防日後處理房屋內遺留物品的麻煩，必須先在租賃契約中對此有明文約定，有了事先的約定，不但處理起來有了合法的依據，也不用擔心房客的爭執了。
貳、約定拋棄的內容，可以像下面的文字：
一、租賃期滿，承租人返還房屋後所遺留不搬的任何物品，視為承租人拋棄所有權，出租人得任意處置。
二、租約經出租人依法終止後，一個月內未能完成搬遷者，所遺留的物品，視為承租人拋棄所有權，出租人得任意處置。
三、出租人依法為終止租約之意思表示卻無法送達時，自發出終止租約之意思表示時起１０天後，視為承租人拋棄遺留物品的所有權，出租人得任意處置。
Q28:租約到期如未另行簽訂新約，對房東有什麼影響?
一般而言，租約到期未訂立新約，對雙方而言視為不定期租賃，房客在後續租期中，有權隨時解約，而房東無法扣除房客之押金，對於房東本身控管空屋而言沒有保障，因房客隨時要走便可搬走，17RENT建議房東們，租約到期，不管是有條件續約或無條件續約，皆需另行定約，比較有保障，也可對這一年來租屋相關規定做明確的調整與安排。
Q29:出租房屋會產生哪些稅金?應由房東還是房客來支付?
Q30:我的房子可以租多少錢?
房屋租金的價值由市場及房客決定，而非如其他產品有所謂的公定價，17RENT建議各位房東可以先調查各家房仲網站的市場租金成交行情，作為參考，並了解本身物件與商圈內其他物件有何優劣之處，進而調整租金，如租金不合你的投資效益比，也可對房屋內的附隨設備做一定程度的汰換與提升；如需想再進一步提高房屋價值，更可藉由室內設計優化，如衛浴的改善、空間的氛圍下手，優良的物件才能吸引優質的房客入住，也減少往後管理上的麻煩。
Q31:我的房子怎樣才能把租金拉更高?
好的物件不足以提供房客良好的生活，更需有專業的經理人，提供房客租屋在外，優質的生活服務，如房屋內不需要修繕，有專人可以快速處理，房客與房客間生活習性不同產生摩擦，專業的租屋管理團隊，可以居中溝通協調；更可依各房客需求之不同，作公共設施升級之規劃，畢竟房客跟房東租的不只是一個房子，更是一個美好的生活。
Q32:要怎麼吸引好房客上門?
好房客的條件，不外乎繳租正常、生活作息正常、工作背景正常，17RENT建議尋找好房客，從教育水準與工作背景作為審核，並直接交給專業的租屋管理公司指名房客租屋條件，由專業人士主動出面尋找，而非刊登廣告，被動等待好房客找您。租金與經濟能力息息相關，房東在訂定房屋租金前，應先將自己的房子與同區域物件互相比較，來審視自己物件對好房客的吸引力夠不夠強。
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