改造台灣租屋產業 先讀懂包租公的心
作者：劉光瑩 2016-04-12 天下雜誌595期
精華簡文
台灣租屋需求大、空房也多，但租屋為何僅佔房屋市場的一成，租賃雙方都有苦難言？想讓台灣租屋體系更完善，得先讓房東願意浮出水面。
台灣有個產業，高達九成的服務提供者長時間沒繳稅，還有人寧願屯貨卻不願提供服務，讓消費者有錢也無法取得服務，但這卻是生活中不可或缺的產業。這是什麼？
台灣租屋產業，就是這樣的地下經濟，沒人能確切算出市場規模，因為絕大多數包租公（房東）未申報租賃所得稅。德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群估計，市場上出租住宅約在一百至一百五十萬戶。
有些弱勢租客，例如長者、單親爸媽、身心障礙者，有錢也難租到房子。弔詭的是，台灣空屋不少，營建署二○一三年統計，以用電度數衡量的空屋率超過一成，全台約有八十六萬戶空屋。台灣房屋自有率近九成，租屋市場只佔一成多，反觀德國住宅自有率約五成、日本與美國六成多、瑞士只有四成多，租屋與買屋的比例相當。為何台灣比例如此懸殊？
乖乖繳稅的房東，卻像被處罰
「台灣從未重視過租屋，絕大多數政策工具都偏重於幫人民買房，」花敬群指出，因應房價節節高升，政府以低利貸款、青年貸款等手段，鼓勵民眾買房。
再加上過去十幾年，房市多頭，房地產被視為投資工具，「有辦法的人都想買房，租屋被看成是過渡期甚至次要選項，」他說。
其次是租金跟著薪水凍漲，讓台北的租屋投報率僅一．六％，房東無利可圖，更無誘因改善租屋環境。惡性循環，讓愈來愈多人相信：有土斯有財，人生在世非買房子不可，租屋市場自然被忽略。
其三是扶植租屋市場用錯方法，公部門有租金補貼、租屋服務平台等政策，誘導有房者把房子出租，但營建署推動租屋服務平台三年多，每年耗費千萬維護，媒合成功件數卻僅約二十件，敗在誘因不足，懲罰太大。
所謂「懲罰」，就是繳稅。房東參加政府租屋平台、房客向都發局申請租屋補貼，或是報稅時申報租賃支出，結果是讓國稅局查稅方便，「害」房東的房屋稅從自住的一．二％變成非自住之住家用的二．四％，地價稅從千分之二變成千分之十，所得稅級距更可能因此往上跳，房客隔年就被掃地出門，誰還敢跟政府合作？
「我不是不繳稅，大家繳我就繳啊！」一位包租公透露房東的想法。有鑒於九成的租賃所得稅收不到，花敬群建議，要有結構性的改變，胡蘿蔔與棍棒並用，讓租賃市場健全而不是被打趴。
提高稅金抵減，房東才敢現身
要讓繳稅不再被視為懲罰，需要租稅誘因。
花敬群說，改革最大關鍵在於財政部態度。租金收入抵減所得稅，目前扣除額上限是四三％，財政部正在討論提高扣除額，如果租給弱勢族群，或是把租房委託給政府專責機構、民間代管業者管理，希望抵減可提高至八、九成。
崔媽媽基金會執行長呂秉怡也同意此一做法。他認為，房東要的其實很單純，如果租金能隨著服務升級提升，再提高所得稅扣除額，讓實際收入並未比原來少太多，會有更多人願意浮上檯面。
健全租屋市場，一大意義是要達成社會住宅目標。總統當選人蔡英文提出，八年內要讓社會住宅達到二十萬戶，其中有至少兩成來自現有房屋的包租代管，不但解決空屋閒置，更能節省新建社宅公帑。
另個意義，是建構弱勢居住安全網。崔媽媽基金會長年服務弱勢族群租屋，最懂箇中辛酸。呂秉怡說，願意租給弱勢族群的房東少之又少，媒合成功率不到三成。曾有八十歲榮民為了租房，還得把白髮染黑，才能得到與房東「面試」的機會。
建立專業租屋仲介體系
最後是租屋產業不健全，市場不透明，經營房屋包租、代管與租屋仲介不如大樓警衛，願意經營租屋業的堪稱是逆風而行的異類。
徐銘達二十二年前選擇了一條少人走的路，創立永勝集團，幫房東管理租屋，協助帶看、修繕，處理糾紛或欠租，房東不需出面，全靠業務員。
「全盛時期，我們手上客戶也才不過一萬戶，目前每年經手約五千戶，沒什麼成長，」徐銘達說，絕大多數房東為了省錢，情願自己管理或是委託社區管理員。「全台大樓警衛手上管理的租房，可能都比我多，」他開玩笑地說。
在日本、美國與許多歐洲國家，房屋包租代管早就是成熟產業。電器壞了有專業維修公司處理，房客跑了有租金保險、由保險公司支付，台灣租屋市場卻還停留在石器時代。
大家都想買房，租房產業不發達，又有什麼壞處嗎？
當社會財富都投入購買房地產，其他產業就難以發展。徐銘達以台北帝寶為例，一戶要價三億台幣，接近一家上櫃公司規模。「三億元，是放在仁愛路上，還是創一間公司、養活一百個家庭、創造台灣外匯存底，對社會比較有貢獻？」他問。
時時想著對社會的貢獻，徐銘達算是房地產業的異類，他說自己在業界沒什麼朋友。「一開始我在商言商，不太敢講話，因為出來講租賃所得稅，好像是跟房東作對，但現在的問題已經不是我和房東的關係，而是整個台灣社會，下一代要怎麼生活的問題。」
新政府將上台，未來幾年房市將反轉向下，正是台灣改革住宅政策的良機。先讓房東浮出水面，再引導空屋釋出，租屋市場才能發展。台灣社會該是時候理解到：不管買房租房，人民能安居樂業就是好房。
現在該是時候調整體質，居住是基本權利，而非炒作投資工具。這不只關乎房地產業健全，更是讓年輕人找回對未來希望的關鍵一役。
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